物(wù)業和(hé)業主都要成熟起來(lái)

                                    物(wù)業和(hé)業主都要成熟起來(lái)
    物(wù)業管理(lǐ)因其性質決定，無疑是最具市場(chǎng)化(huà)特征的(de)行當之一。

物(wù)業管理(lǐ)因其性質決定，無疑是最具市場(chǎng)化(huà)特征的(de)行當之一。

所謂物(wù)業管理(lǐ)，依照(zhào)我國物(wù)業管理(lǐ)條例，是指“業主通(tōng)過選聘物(wù)業管理(lǐ)企業，由業主和(hé)物(wù)業管理(lǐ)企業按照(zhào)物(wù)業服務合同約定，對(duì)房(fáng)屋及配套的(de)設施設備和(hé)相關場(chǎng)地進行維修、養護、管理(lǐ)，維護相關區(qū)域内的(de)環境衛生和(hé)秩序的(de)活動。”

首先，由誰管、怎麽管是物(wù)業公司與業主雙向選擇的(de)結果；其次，日常管理(lǐ)也(yě)不是由物(wù)業公司一方完成，而是由物(wù)業公司與業主委員(yuán)會雙方來(lái)完成。自然，管理(lǐ)效果也(yě)是由物(wù)業公司與業主委員(yuán)會包括業主行爲決定的(de)。任何一方的(de)不作爲或行爲失當，都會影(yǐng)響物(wù)業擁有者的(de)工作生活及環境秩序甚至使之陷入混亂。生活小區(qū)尤其如此。因爲，現如今，生活小區(qū)的(de)許多(duō)居民住的(de)都是公寓——高(gāo)層或低層樓房(fáng)，也(yě)就是說，其物(wù)業許多(duō)是共有的(de)，屬公共物(wù)産，從某種程度上說大(dà)家是共存共生的(de)。

業主與物(wù)業公司，實際上是主人(rén)與管家的(de)關系。業主将自己的(de)物(wù)産委托給物(wù)業公司來(lái)管理(lǐ)，這(zhè)是産權人(rén)對(duì)物(wù)産的(de)一種處置權。但不是讓管家管，自己就什(shén)麽都不管了(le)。業主委員(yuán)會包括業主，有責任督促、協助管家管好自己及大(dà)家的(de)物(wù)業。

對(duì)上述特點，目前我國許多(duō)物(wù)業公司及小區(qū)居民仍缺乏足夠的(de)認識。最明(míng)顯的(de)誤區(qū)是：物(wù)業公司認爲我就是來(lái)管業主的(de)而缺少服務意識；而業主則認爲我就是享受服務的(de)而缺少參與管理(lǐ)、監督管理(lǐ)的(de)意識，缺少公共意識、責任意識。這(zhè)種認識上的(de)誤區(qū)以及對(duì)雙方責權利的(de)模糊認識，加之相關制度的(de)缺失及職業素養、個(gè)人(rén)素養的(de)欠缺，就帶來(lái)許多(duō)問題，産生許多(duō)矛盾。

物(wù)業公司方面，不尊重業主權利，擺不正自身位置，管理(lǐ)特别是收費管理(lǐ)缺乏公開透明(míng)；隻注重赢利，忽視自身管理(lǐ)服務方面存在的(de)問題，如人(rén)員(yuán)素質不高(gāo)、服務意識和(hé)技能不強、服務标準和(hé)服務水(shuǐ)平低下(xià)等，不能按照(zhào)合同工要求爲業主提供質價相符的(de)服務。

業主方面，業主的(de)物(wù)業知識缺乏，部分(fēn)業主習(xí)慣于過去的(de)“無償福利型”服務，缺乏“花錢買服務”的(de)消費意識，物(wù)業服務費标準低、收繳率低，緻使物(wù)業企業生存困難，服務難以爲繼；有些業主将違章(zhāng)建築、治安問題、垃圾費收取問題、毀綠種菜等不完全屬于物(wù)業管理(lǐ)方面的(de)問題也(yě)完全歸罪于物(wù)業公司，而不知或無視物(wù)業公司無行政執法權的(de)事實；有的(de)業主将前期開發建設環節遺留的(de)配套設施、房(fáng)屋質量等“先天不足”帶來(lái)的(de)後遺症等問題也(yě)視爲物(wù)業管理(lǐ)問題，并以此爲由少繳費或不繳費等。

許多(duō)小區(qū)未成立業主委員(yuán)會，一些成立業主委員(yuán)會的(de)也(yě)未履行相應責任，甚至有的(de)借此謀利，等等。業主知情權和(hé)選擇權無法得(de)到保證、設施收益權屬模糊、業主委員(yuán)會無社團法人(rén)地位等問題，也(yě)時(shí)常困擾著(zhe)住宅小區(qū)的(de)物(wù)業管理(lǐ)。

由上述問題造成的(de)業主與物(wù)業公司的(de)種種糾紛、業主與業主委員(yuán)會的(de)糾紛不時(shí)在現實生活中上演。

自1981年深圳成立第一家物(wù)業公司起，我國的(de)物(wù)業管理(lǐ)發展已有30多(duō)年的(de)時(shí)間，而國外發達國家已有100多(duō)年。物(wù)業管理(lǐ)實際上考驗的(de)不僅是物(wù)業公司的(de)水(shuǐ)平，更是對(duì)業主自治能力的(de)檢驗。因爲，選擇不選擇物(wù)業公司、選擇什(shén)麽樣的(de)物(wù)業公司，業主是有法律授權的(de)。所以，好的(de)物(wù)業管理(lǐ)，不僅取決于物(wù)業公司的(de)成熟度，更取決于業主的(de)成熟度，當然也(yě)取決于相關法律的(de)成熟度。