福建省物(wù)業服務收費管理(lǐ)辦法

閩價服[2010]267号

各市、縣（區(qū)）物(wù)價局、建設局（房(fáng)管局）：

 　現将《福建省物(wù)業服務收費管理(lǐ)辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

      
    　　　　　　　　　　　　　福建省物(wù)價局　 福建省住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設廳

     　　　　　　　　　　　　　　　　二○一○年六月(yuè)二十八日

福建省物(wù)業服務收費管理(lǐ)辦法

第一條  爲規範我省物(wù)業服務收費行爲，維護業主和(hé)物(wù)業服務企業的(de)合法權益，根據《中華人(rén)民共和(hé)國價格法》、國務院《物(wù)業管理(lǐ)條例》、《福建省物(wù)業管理(lǐ)條例》及國家發改委、原建設部頒發的(de)《物(wù)業服務收費管理(lǐ)辦法》和(hé)《物(wù)業服務定價成本監審辦法》規定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條  本省行政區(qū)域内，具有法定物(wù)業管理(lǐ)資質的(de)物(wù)業服務企業對(duì)物(wù)業服務區(qū)域提供物(wù)業服務的(de)收費行爲，适用(yòng)本辦法。

第三條  本辦法所稱物(wù)業服務收費是指物(wù)業服務企業按照(zhào)物(wù)業服務合同的(de)約定，對(duì)住宅、非住宅房(fáng)屋及配套的(de)設施設備和(hé)相關場(chǎng)地進行維修、養護、管理(lǐ)與服務，維護相關區(qū)域内的(de)環境衛生和(hé)公共秩序，向業主所收取的(de)費用(yòng)。

第四條  政府提倡業主通(tōng)過公開、公平、公正的(de)市場(chǎng)競争機制選擇物(wù)業服務企業；鼓勵物(wù)業服務企業開展正當的(de)價格競争，禁止價格欺詐和(hé)價格歧視，促進物(wù)業服務收費通(tōng)過市場(chǎng)競争形成。

第五條  物(wù)業服務收費應當遵循合法、合理(lǐ)、公開以及收費項目、标準與服務内容、質量相符的(de)原則。

第六條  物(wù)業服務收費實行統一政策、分(fēn)級管理(lǐ)。省政府價格主管部門會同省房(fáng)地産行政主管部門負責制定全省物(wù)業服務收費的(de)政策，指導、協調全省物(wù)業服務收費的(de)監督管理(lǐ)工作。市、縣、區(qū)政府價格主管部門會同同級房(fáng)地産行政主管部門負責本行政區(qū)域内物(wù)業服務收費的(de)監督管理(lǐ)工作。

第七條  物(wù)業服務收費區(qū)分(fēn)不同物(wù)業的(de)性質和(hé)特點分(fēn)别實行政府指導價和(hé)市場(chǎng)調節價。

住宅（不含别墅、低密度聯排高(gāo)檔住宅，下(xià)同）前期物(wù)業服務收費實行政府指導價。其他(tā)物(wù)業服務收費實行市場(chǎng)調節價。

第八條  實行政府指導價的(de)物(wù)業服務收費采用(yòng)包幹制形式，由市、縣政府價格主管部門會同同級房(fáng)地産行政主管部門，根據物(wù)業的(de)性質、類型、硬件設施、環境、物(wù)業服務内容、質量等因素，結合當地實際情況，經成本監審後，統一制定或調整物(wù)業服務收費等級标準和(hé)相應的(de)等級收費基準價格及其浮動幅度，并向社會公布。

新建住宅的(de)具體物(wù)業服務收費标準由開發建設單位與物(wù)業服務企業根據公布的(de)指導價在物(wù)業服務合同中約定。

前期物(wù)業服務合同期滿但未成立業主大(dà)會的(de)，如服務内容和(hé)收費标準不變，由物(wù)業服務企業在合同期滿前一個(gè)月(yuè)在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)醒目位置進行公示，合同期屆滿後，物(wù)業服務企業仍提供不低于原先質量的(de)服務，若無專有部分(fēn)占建築物(wù)總面積過半數的(de)業主且占總人(rén)數過半數的(de)業主（以下(xià)簡稱“雙過半業主”）提出異議(yì)的(de)，可(kě)繼續适用(yòng)原服務内容和(hé)收費标準；如要調整收費标準，則必須經過雙過半業主同意，由物(wù)業服務企業與業主在公布的(de)指導價範圍内重新約定。

合同履行期間，物(wù)業服務成本因政策性因素或服務項目和(hé)内容發生較大(dà)變動時(shí)，如要調整收費标準，物(wù)業服務企業應在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)醒目位置就物(wù)業服務成本變動情況進行公示，并經雙過半業主同意，由物(wù)業服務企業與業主在公布的(de)指導價範圍内協商重新約定具體收費标準。

第九條  實行市場(chǎng)調節價的(de)物(wù)業服務收費，未産生業主委員(yuán)會的(de)，采取包幹制形式，由開發建設單位或物(wù)業服務企業與物(wù)業買受人(rén)就服務内容和(hé)收費标準在物(wù)業服務合同中約定；已産生業主委員(yuán)會的(de)，可(kě)以采取包幹制或者酬金制等形式，由業主委員(yuán)會代表業主與物(wù)業服務企業就服務内容和(hé)收費标準在物(wù)業服務合同中約定。

第十條  包幹制是指由業主向物(wù)業服務企業支付固定物(wù)業服務費用(yòng)，盈餘或者虧損均由物(wù)業服務企業享有或者承擔的(de)物(wù)業服務計費方式。

酬金制是指物(wù)業服務企業在預收的(de)物(wù)業服務資金中按約定的(de)比例或者約定數額提取酬金，其餘全部用(yòng)于物(wù)業服務合同約定的(de)支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的(de)物(wù)業服務計費方式。

第十一條  實行物(wù)業服務費用(yòng)包幹制的(de)，物(wù)業服務費的(de)構成包括物(wù)業服務成本、法定稅費和(hé)物(wù)業服務企業的(de)合理(lǐ)利潤。

物(wù)業服務成本按照(zhào)國家發改委、原建設部《關于印發〈物(wù)業服務定價成本監審辦法（試行）〉的(de)通(tōng)知》規定，由人(rén)員(yuán)費用(yòng)、物(wù)業共用(yòng)部位和(hé)共用(yòng)設施設備日常運行維護費用(yòng)、綠化(huà)養護費用(yòng)、清潔衛生費用(yòng)、秩序維護費用(yòng)、物(wù)業共用(yòng)部位和(hé)共用(yòng)設施設備及公衆責任保險費用(yòng)、辦公費用(yòng)、固定資産折舊(jiù)費以及經業主大(dà)會同意的(de)其它費用(yòng)組成。

實行物(wù)業服務費用(yòng)酬金制的(de)，預收的(de)物(wù)業服務資金包括物(wù)業服務支出和(hé)物(wù)業服務企業的(de)酬金。

第十二條  新建物(wù)業出售前，開發建設單位應當選聘物(wù)業服務企業進行前期物(wù)業管理(lǐ)，簽訂前期物(wù)業服務合同。

開發建設單位與物(wù)業買受人(rén)簽訂的(de)房(fáng)屋買賣合同，應當包含前期物(wù)業服務合同約定的(de)内容，前期物(wù)業服務合同應當約定物(wù)業服務内容、收費項目、收費标準、計費方式及計費起始時(shí)間等内容，涉及物(wù)業買受人(rén)共同利益的(de)約定應當一緻。同時(shí)在物(wù)業銷售時(shí)應明(míng)示臨時(shí)管理(lǐ)規約并予以說明(míng)，對(duì)物(wù)業買受人(rén)遵守臨時(shí)管理(lǐ)規約應予以書(shū)面承諾。

第十三條  物(wù)業服務區(qū)域内，供水(shuǐ)、供電、供氣、通(tōng)訊、有線電視等單位應當向最終用(yòng)戶收取有關費用(yòng)：業主自用(yòng)的(de)向業主收取；物(wù)業服務企業使用(yòng)的(de)向物(wù)業服務企業收取；公共使用(yòng)的(de)由業主按實分(fēn)攤，具體分(fēn)攤辦法由物(wù)業服務企業與開發建設單位、業主或者業主委員(yuán)會在物(wù)業服務合同中約定。開發建設單位在房(fáng)屋買賣合同中應當包含上述約定的(de)内容。

物(wù)業服務企業接受供水(shuǐ)、供電、供氣、通(tōng)訊、有線電視等單位委托代收費用(yòng)的(de)，可(kě)向委托單位收取代辦手續費，但不得(de)向業主收取手續費等額外費用(yòng)。

物(wù)業服務企業不得(de)以任何名義向供水(shuǐ)、供電、供氣、通(tōng)訊、有線電視等單位收取物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内配套設施用(yòng)房(fáng)物(wù)業服務費用(yòng)。

第十四條  物(wù)業服務收費按房(fáng)屋所有權證登記的(de)房(fáng)屋建築面積（不含與住宅配套的(de)附屬間面積）收取。未辦理(lǐ)房(fáng)屋所有權證的(de)，物(wù)業服務費暫按房(fáng)屋買賣合同标明(míng)的(de)建築面積收取，房(fáng)屋所有權證辦理(lǐ)後按登記面積結算(suàn)，多(duō)退少補。尚未出售的(de)，按房(fáng)地産行政主管部門确認的(de)房(fáng)屋權屬登記面積收取。

第十五條  物(wù)業服務費用(yòng)從物(wù)業交付買受人(rén)之日起按月(yuè)收取。業主自願預繳的(de)除外。

前期物(wù)業服務合同生效之日至出售房(fáng)屋交付之日的(de)當月(yuè)發生的(de)物(wù)業服務費用(yòng)，由開發建設單位承擔；已竣工未出售房(fáng)屋的(de)物(wù)業服務費由開發建設單位承擔；出售房(fáng)屋交付之日的(de)次月(yuè)至前期物(wù)業服務合同終止之日的(de)當月(yuè)發生的(de)物(wù)業服務費用(yòng)，由物(wù)業買受人(rén)按照(zhào)房(fáng)屋買賣合同約定的(de)前期物(wù)業服務收費标準承擔；開發建設單位售房(fáng)時(shí)承諾減免物(wù)業服務費的(de)，減免部分(fēn)的(de)物(wù)業服務費用(yòng)由開發建設單位承擔。

第十六條  物(wù)業已交付買受人(rén)，但物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内相關配套設備設施尚未完備或未交付使用(yòng)的(de)，其物(wù)業服務收費标準應适當下(xià)浮。實行政府指導價的(de)具體浮動辦法由市、縣政府價格主管部門會同房(fáng)地産行政主管部門制定；實行市場(chǎng)調節價的(de)，由業主與物(wù)業服務企業協商。前期物(wù)業服務合同約定的(de)收費标準與下(xià)浮後實際收費标準的(de)差額部分(fēn)由建設單位承擔。

第十七條  業主應當按照(zhào)物(wù)業服務合同的(de)約定足額交納物(wù)業服務費用(yòng)。業主違反物(wù)業服務合同約定逾期不交納物(wù)業服務費用(yòng)的(de)，已成立業主大(dà)會的(de)，業主委員(yuán)會應當督促其限期交納，逾期不交納的(de)，物(wù)業服務企業可(kě)以依法追繳。

業主與物(wù)業使用(yòng)人(rén)約定由物(wù)業使用(yòng)人(rén)交納物(wù)業服務費的(de)，從其約定，業主負連帶交納責任。

物(wù)業發生産權轉移時(shí)，原業主或者物(wù)業使用(yòng)人(rén)應當結清物(wù)業服務費用(yòng)。物(wù)業服務費用(yòng)結算(suàn)至産權轉移之日的(de)當月(yuè)止。

第十八條  物(wù)業服務收費實行酬金制方式的(de)，預收的(de)物(wù)業服務資金屬于代管性質，爲所交納的(de)業主所有，物(wù)業服務企業不得(de)将其用(yòng)于物(wù)業服務合同約定以外的(de)支出。

物(wù)業服務企業應當向業主大(dà)會或者全體業主公布物(wù)業服務資金年度預決算(suàn)，并每年至少一次公布物(wù)業服務資金的(de)收支情況，同時(shí)接受業主或者業主大(dà)會的(de)質詢。

第十九條  物(wù)業服務費用(yòng)實行酬金制方式的(de)，物(wù)業服務企業或者業主大(dà)會可(kě)以按照(zhào)物(wù)業服務合同約定聘請專業機構對(duì)物(wù)業服務資金年度預決算(suàn)和(hé)物(wù)業服務資金的(de)收支情況進行審計。審計費用(yòng)的(de)承擔方式經業主大(dà)會通(tōng)過，由業主委員(yuán)會代表業主與物(wù)業服務企業在物(wù)業服務合同中約定。

第二十條  利用(yòng)物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備進行經營的(de)，必須遵守法律、法規和(hé)管理(lǐ)規約（臨時(shí)管理(lǐ)規約）等規定，應當征得(de)相關業主和(hé)業主大(dà)會同意後，按照(zhào)規定辦理(lǐ)相關手續，并告知物(wù)業服務企業。所得(de)收益應當主要用(yòng)于補充住宅專項維修資金，也(yě)可(kě)以按照(zhào)業主大(dà)會決定使用(yòng)。物(wù)業服務企業參與經營的(de)，按雙方合同約定處理(lǐ)。

第二十一條  物(wù)業服務企業已經接受委托實施物(wù)業服務相應收取服務費用(yòng)的(de)，其他(tā)部門和(hé)單位不得(de)重複收取性質和(hé)内容相同的(de)費用(yòng)。

第二十二條  物(wù)業服務企業根據業主的(de)委托提供物(wù)業服務合同約定以外的(de)服務，服務收費由物(wù)業服務企業與委托服務的(de)業主雙方約定。

第二十三條  物(wù)業服務企業對(duì)同一物(wù)業服務區(qū)域内同一時(shí)間交付且同一使用(yòng)性質和(hé)同一類型的(de)物(wù)業服務收費，應按統一标準收取，不得(de)以任何形式采取價格歧視。

第二十四條　各級政府價格主管部門要加強對(duì)實行政府指導價的(de)物(wù)業服務收費的(de)監管，認真組織實施物(wù)業服務收費定價成本監審工作，同級房(fáng)地産行政主管部門應當配合價格部門開展工作。

第二十五條  各級政府價格和(hé)房(fáng)地産行政主管部門應加強對(duì)實行市場(chǎng)調節價的(de)物(wù)業服務行爲的(de)引導與規範，促進物(wù)業相關主體合理(lǐ)約定收費及有關事項。

第二十六條  物(wù)業服務收費實行明(míng)碼标價。物(wù)業服務企業應當按照(zhào)國家發展改革委、原建設部《物(wù)業服務收費明(míng)碼标價規定》要求，做(zuò)好明(míng)碼标價工作。

第二十七條  價格主管部門和(hé)房(fáng)地産行政主管部門，應當加強對(duì)物(wù)業服務企業的(de)服務内容、服務标準、收費項目、收費标準的(de)監督和(hé)檢查。物(wù)業服務企業違反國家和(hé)本省物(wù)業管理(lǐ)法規及有關價格法律、法規和(hé)規定的(de)，由房(fáng)地産行政主管部門和(hé)價格主管部門按職能分(fēn)工分(fēn)别依據有關法律、法規和(hé)規定予以處罰。

第二十八條  各設區(qū)市價格主管部門會同同級房(fáng)地産行政主管部門可(kě)依據本辦法制定具體實施辦法，并報省物(wù)價局、省住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設廳備案。

第二十九條　本辦法由省物(wù)價局和(hé)省住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設廳按各自職責負責解釋。

第三十條  本辦法自2010年8月(yuè)1日起執行。《福建省物(wù)業服務收費管理(lǐ)實施辦法》（閩價房(fáng)[2007]31号）同時(shí)廢止。