物(wù)業拓展工作流程

物(wù)業拓展工作流程

一、 獲取信息：

1、 定期做(zuò)市場(chǎng)調查；

2、 客戶主動聯系；

3、 經協會或他(tā)人(rén)推介。

二、 甄選信息，确定目标客戶（适用(yòng)于全委項目）

1、 綜合樓（高(gāo)層）面積少于20000平方米項目不接，小區(qū)（多(duō)層）面積少于50000平方米項目不接；

2、 物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)過低的(de)不接；

3、 業主委員(yuán)會非原則問題與物(wù)業公司糾纏不清的(de)項目不接（限于成熟小區(qū)）；

4、 維修基金不足或不到位的(de)項目不接（限于成熟小區(qū)）；

5、 物(wù)業管理(lǐ)配套設施不全，後續管理(lǐ)需要投入大(dà)量資金的(de)項目不接；

6、 檔次過低的(de)項目不接；

7、 曾因工程問題引起業主公憤、被媒體多(duō)次負面爆光(guāng)、在業内造成不良影(yǐng)響的(de)開發商的(de)項目不接；

8、 開發商或大(dà)産權主超過二家的(de)項目不接；

9、 公司資源配置達不到客戶滿意要求的(de)項目不接。

三、項目調查 （适用(yòng)于全委項目）

1、 要從多(duō)方面盡可(kě)能掌握項目信息，了(le)解開發商的(de)實力和(hé)主要目的(de)，這(zhè)是确定是否接手、采取哪種方式的(de)基礎，否則很有可(kě)能爲他(tā)人(rén)作嫁衣；

2、 知己知彼，盡量了(le)解競争對(duì)手的(de)強項弱勢，取長(cháng)補短。

四、制作方案的(de)具體步驟

1、明(míng)确意向性目标後，由公司總經理(lǐ)或部門經理(lǐ)組織相關人(rén)員(yuán)考察物(wù)業現場(chǎng)，爲管理(lǐ)方案的(de)構想奠定基礎；

2、 與開發商作進一步溝通(tōng)，細化(huà)方案内容；

3、制定方案：

u 方案内容将根據招标文件要求或項目的(de)實際情況制作，招标項目（全委）的(de)方案大(dà)體包括以下(xià)幾個(gè)方面：

A、公司簡介

B、項目管理(lǐ)機制架構，包括：

提高(gāo)管理(lǐ)服務水(shuǐ)平的(de)新設想。（針對(duì)實際情況，提出一些如何提高(gāo)該小區(qū)社會、經濟、環境效益的(de)措施和(hé)同場(chǎng)經營的(de)設想及投标單位的(de)合理(lǐ)要求，既要務實，又力求創新）。

拟采取的(de)管理(lǐ)方式、工作計劃和(hé)物(wù)資裝備情況。管理(lǐ)方式，包括（但不限于，下(xià)同）：内部管理(lǐ)架構、激勵機制、監督機制、自我約束機制、信息反饋處理(lǐ)機制。工作計劃，包括：管理(lǐ)服務人(rén)員(yuán)住房(fáng)、管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)、器械、交通(tōng)工具以及通(tōng)訊、安全防範裝備及辦公用(yòng)品等。

管理(lǐ)人(rén)員(yuán)的(de)配備、培訓、管理(lǐ)管理(lǐ)人(rén)員(yuán)的(de)配備，包括：管理(lǐ)處正副主任簡曆，各類人(rén)員(yuán)數量、文化(huà)素質和(hé)專業素質、各崗位人(rén)員(yuán)的(de)配置等。管理(lǐ)人(rén)員(yuán)的(de)培訓，包括：對(duì)各類人(rén)員(yuán)的(de)培訓計劃、方式、目标及言行規範、儀容儀表、公衆形象等。管理(lǐ)人(rén)員(yuán)的(de)管理(lǐ)，包括：錄用(yòng)及考核，淘汰機制，協調關系，服務意識，量化(huà)管理(lǐ)及标準化(huà)運作等。

C、物(wù)業項目的(de)前期介入：需制訂有相應實施方案，列明(míng)前期人(rén)員(yuán)、工作方式、工作内容等。

D、經費收支預算(suàn)，包括：

應列明(míng)收入項目和(hé)支出項目預算(suàn)，有文件規定的(de)按文件規定，無文件規定的(de)按市場(chǎng)價測定。另外應列出年度盈虧情況測算(suàn)和(hé)增收節支措施。

E、物(wù)業項目的(de)維修、養護和(hé)管理(lǐ)，包括：

1）機電設備設施的(de)管理(lǐ)

制定有詳盡的(de)設備設施年、季、月(yuè)、期等定期維修保養檢修以及日常維修計劃、方案、标準；制定有各類應急搶修、處理(lǐ)方案；制定有詳盡的(de)設備設施經濟運行方案，保證設備設施高(gāo)效經濟地運行。

2）物(wù)業維修養護計劃和(hé)實施：根據房(fáng)屋各部分(fēn)的(de)使用(yòng)年限和(hé)房(fáng)屋本體維修基金的(de)建立情況，提出對(duì)房(fáng)屋各部分(fēn)的(de)定期維護和(hé)日常維修計劃、方案、标準和(hé)實施效果。根據公共設施的(de)使用(yòng)年限和(hé)公共設施公共設施專用(yòng)基金的(de)建立情況，提出公共設施的(de)定期維護和(hé)日常維護計劃、方案、标準和(hé)實施效果。

3）各項管理(lǐ)指标的(de)承諾及爲完成承諾指标采取的(de)措施。

各項管理(lǐ)指标，包括：房(fáng)屋及配套設施完好率、房(fáng)屋零修、急修及時(shí)率、維修工程質量合格率及回訪率、綠化(huà)完好率、清潔保潔率、停車庫完好率、公共設施設備完好率、主要機電設備完好率、治安案件發生率、火災發生率、有效投訴率與處理(lǐ)率、管理(lǐ)人(rén)員(yuán)專業培訓合格率、維修服務回訪率、使用(yòng)人(rén)滿意率、其他(tā)有關指标。以上各項指标均需注明(míng)有關規範标準依據和(hé)計算(suàn)測定依據以及承諾所采取的(de)措施。

F、管理(lǐ)規章(zhāng)制度和(hé)檔案的(de)建立與管理(lǐ)

1）管理(lǐ)規章(zhāng)制度，包括：公衆制度、單位内部崗位責任制、管理(lǐ)維護運作制度及标準、管理(lǐ)人(rén)員(yuán)考核制度及标準。

2）檔案的(de)建立與管理(lǐ)，包括：竣工驗收資料、房(fáng)屋的(de)單體竣工圖、物(wù)業使用(yòng)人(rén)檔案、裝修管理(lǐ)檔案、維修檔案、巡視記錄、運行檔案、投訴與回訪記錄、其它管理(lǐ)服務活動記錄及檔案。

G、公共秩序的(de)維護

結合項目的(de)具體情況和(hé)環境特點，提供行之有效的(de)維持物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域公共安全及周圍秩序的(de)方案；對(duì)消防、公共安全、公共衛生等方面的(de)突發性事件有應急預案。

H、保潔服務

根據項目的(de)特點和(hé)實際情況，制定有合理(lǐ)的(de)公共區(qū)域日常清潔保潔、消殺、垃圾處理(lǐ)的(de)工作計劃及區(qū)域工作标準、規程等。

I、綠化(huà)養護管理(lǐ)

根據項目的(de)特點和(hé)實際情況，制定合理(lǐ)的(de)綠化(huà)養護方案，有區(qū)域工作标準、規程和(hé)對(duì)故意損壞植物(wù)的(de)預防性措施。

J、社區(qū)文化(huà)便民服務

包括社區(qū)文化(huà)建設、社區(qū)服務與特約服務。

u 顧問項目的(de)方案包括以下(xià)幾個(gè)基本方面（不限于）

1）項目的(de)物(wù)業管理(lǐ)策劃

2）項目物(wù)業管理(lǐ)顧問服務範圍及内容

3）項目物(wù)業管理(lǐ)制度建設顧問服務

4）項目物(wù)業管理(lǐ)顧問模式及顧問酬金

5）項目物(wù)業管理(lǐ)主要顧問人(rén)員(yuán)簡介

五、談判要素

1、 中标（全委）項目的(de)談判内容：

a、 确定物(wù)業管理(lǐ)辦公用(yòng)房(fáng)及員(yuán)工宿舍的(de)面積；

b、 物(wù)業辦公用(yòng)品及管理(lǐ)工具、用(yòng)具的(de)購(gòu)置（一般辦公用(yòng)品由物(wù)業公司自行購(gòu)置，費用(yòng)自負；物(wù)業管理(lǐ)所需的(de)管理(lǐ)工具和(hé)用(yòng)具配備、公共配套設備用(yòng)品，由物(wù)業公司根據實際需要列出計劃送交甲方審核後，由甲方一次性購(gòu)置投入配套，日後使用(yòng)維護由物(wù)業公司負責。）；

c、 确定小區(qū)内配套設施、設備（包括交通(tōng)标志、樓号門牌标識、安全防護欄、保安崗亭、出入口道閘、樓層垃圾桶等，由開發商配備）；

d、 房(fáng)屋交付使用(yòng)後保修期内的(de)返修及費用(yòng)問題

e、 前期介入的(de)費用(yòng)标準

f、 項目入夥後，小區(qū)入住率在50%以下(xià)時(shí)，公用(yòng)水(shuǐ)、電費分(fēn)攤方法；

談判中，如對(duì)方提出的(de)要求與法律相悖或我方自身能力原因而不能接受時(shí)，應直接提出，以免日後發生争議(yì)，不能委曲求全，使自己陷入被動。

2、顧問項目的(de)談判内容：

a、 根據開發商的(de)主要需求确定公司所提供的(de)方式，包括：駐場(chǎng)顧問管理(lǐ)、巡場(chǎng)顧問管理(lǐ)及專項培訓。報價标準主要依據項目類型、規模、市場(chǎng)行情及開發商的(de)目的(de)、要求而采取不同的(de)價格策略。

b、 在開發商不能确定應采用(yòng)哪種管理(lǐ)模式時(shí)，應正确分(fēn)析、引導并向其解釋采取某種模式的(de)原因，盡量注重實效。

c、 簽訂顧問合同時(shí)應同時(shí)正确引導對(duì)方，明(míng)确顧問内容及條款（尤其是我方的(de)義務、費用(yòng)标準）。

六、合同簽訂

根據談判結果，明(míng)确雙方的(de)權利與義務後，與開發商或委托方簽訂合同，并根據開發商要求，制定相關工作計劃。