物(wù)業管理(lǐ)進入2.0時(shí)代

——北(běi)京市住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設委員(yuán)會副主任張農科談北(běi)京市物(wù)業管理(lǐ)新體系

　　北(běi)京市的(de)物(wù)業管理(lǐ)行業，正面臨著(zhe)一場(chǎng)變革。帶來(lái)這(zhè)場(chǎng)變革的(de)，不僅僅是将于今年10月(yuè)1日開始施行的(de)《北(běi)京市物(wù)業管理(lǐ)辦法》（以下(xià)簡稱新辦法），同時(shí)還(hái)将有30餘套相關法規及标準進行支撐。如果将此前的(de)相關法規看作“1.0版”，那麽新辦法的(de)出台将使北(běi)京市的(de)物(wù)業管理(lǐ)進入“2.0時(shí)代”。

　　爲何選在這(zhè)個(gè)時(shí)機出台，新體系的(de)諸多(duō)創新之處又立意何在，北(běi)京市的(de)物(wù)業管理(lǐ)行業将作何反應？對(duì)這(zhè)些問題，北(běi)京市政府有關部門負責人(rén)及業内專家進行了(le)解答(dá)。

    時(shí)機成熟行業調整避開發展歧途

    以1995年北(běi)京出台《北(běi)京市居住小區(qū)物(wù)業管理(lǐ)辦法》爲标志，物(wù)業管理(lǐ)這(zhè)一現代房(fáng)屋管理(lǐ)模式在北(běi)京落地。15年來(lái)，伴随著(zhe)住房(fáng)制度改革的(de)不斷深入和(hé)房(fáng)地産市場(chǎng)的(de)迅速發展，物(wù)業管理(lǐ)行業已經逐步成爲首都社會經濟發展和(hé)城(chéng)市建設管理(lǐ)的(de)重要力量。北(běi)京市目前已擁有3074家物(wù)業服務企業。根據國家公布的(de)數據，在2008年北(běi)京市物(wù)業服務企業的(de)主營業務收入已經達到255.4億元,占全市國内生産總值的(de)2.44%，從業人(rén)員(yuán)更是超過20萬。

　　北(běi)京市住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設委員(yuán)會副主任張農科對(duì)記者說：“15年的(de)市場(chǎng)發展，一些深層次的(de)矛盾和(hé)問題的(de)逐步暴露，讓我們逐漸加深了(le)對(duì)這(zhè)個(gè)行業發展基本規律的(de)認識，自然不能漠視其發展障礙。我們無法想象一個(gè)具有高(gāo)增長(cháng)性的(de)行業，會在矛盾擠壓中進行自我完善。因此，不通(tōng)過對(duì)現實矛盾的(de)深刻認識，不用(yòng)創新的(de)思維去打破僵局，不把業主的(de)權利真正還(hái)給業主，不把業主與物(wù)業企業之間互信關系建立起來(lái)，推動行業向更高(gāo)層發展的(de)願景将是一句空話(huà)。”

　　據了(le)解，在新辦法的(de)制定過程中，北(běi)京市住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設委員(yuán)會、北(běi)京市政府法制辦調動了(le)業内專家、法律專家、社會學專家、業主、物(wù)業企業達上千人(rén)，對(duì)北(běi)京市發生的(de)各類物(wù)業糾紛進行梳理(lǐ)分(fēn)析，對(duì)問題進行追根溯源，緊緊圍繞前期開發遺留問題、物(wù)業服務質量不可(kě)測、物(wù)業服務收費不透明(míng)、價格形成機制不科學、治理(lǐ)結構不合理(lǐ)、監管手段不配套等問題，改革管理(lǐ)機制，創新管理(lǐ)模式。

　　據悉，除了(le)新辦法本身，北(běi)京市還(hái)正在研究制定30多(duō)個(gè)配套政策、技術标準、操作規範和(hé)示範文本，爲新辦法的(de)實施提供支撐。

    全新體系承接查驗避免前期開發“遺留症”

　　據統計，高(gāo)達70%的(de)物(wù)業糾紛，根源在于開發商在小區(qū)内的(de)遺留問題。建設單位往往将共用(yòng)設施和(hé)公共部位交給了(le)物(wù)業企業後即撤出物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域，當業主們發現因爲施工質量問題、配套設施不完善、設備技術不達标時(shí)，往往以拒交物(wù)業費行使抗辯權。這(zhè)實際上是物(wù)業公司在代開發商受過。“《物(wù)權法》隻對(duì)物(wù)業轉讓時(shí)的(de)專有部分(fēn)和(hé)共有部分(fēn)連帶關系進行了(le)明(míng)确，但并未對(duì)業主接收物(wù)業階段的(de)專有部分(fēn)和(hé)共有部門關聯性作出規定。從法理(lǐ)邏輯的(de)角度來(lái)說，共用(yòng)設施和(hé)公共部位的(de)交接，是缺少業主大(dà)會這(zhè)樣一個(gè)接收主體造成的(de)。而現在的(de)制度設計非常簡單，即把最後的(de)承接查驗，也(yě)就是業主們最後對(duì)小區(qū)内共用(yòng)設施、公共部位的(de)接收，作爲區(qū)開發過程的(de)終點和(hé)物(wù)業管理(lǐ)的(de)起點。”張農科說。“在開發商和(hé)全體業主未完成交接時(shí)，共用(yòng)設施及公共部位實際上仍爲開發商持有。所以新辦法才會規定由建設單位承擔前期物(wù)業管理(lǐ)責任，在開發商沒有向全體業主進行正确、全面的(de)交接之前，業主不必交納物(wù)業費。當然，配套措施一定會是對(duì)開發商和(hé)業主的(de)雙向約束，不可(kě)能出現你既承認開發商交的(de)是完整合格的(de)物(wù)業，而業主又拖著(zhe)不交費的(de)情況。其實，這(zhè)個(gè)制度設計的(de)實質就在于用(yòng)經濟的(de)手段，督促開發商盡快(kuài)把開發遺留問題解決掉。”張農科這(zhè)樣說。

　　據了(le)解，在北(běi)京市物(wù)業管理(lǐ)的(de)新體系中，專門就共用(yòng)設施和(hé)公共部位的(de)承接查驗制定了(le)相關的(de)支撐标準。在承接查驗标準中，對(duì)于查驗的(de)方法進行了(le)明(míng)确細緻的(de)規定，甚至對(duì)接受圖紙的(de)用(yòng)途都進行了(le)注明(míng)。目前，該标準已經作爲北(běi)京市地方标準由質監局進行公示。

　　同時(shí)，由于承接查驗需要具備一定專業知識，第三方獨立機構的(de)制度創新，也(yě)爲承接查驗的(de)标準化(huà)和(hé)公正性提供了(le)支撐。據悉，《北(běi)京市物(wù)業管理(lǐ)第三方評估監理(lǐ)機構管理(lǐ)辦法》也(yě)将很快(kuài)出台。

　　張農科透露：“這(zhè)樣的(de)制度設計的(de)直接效果已經顯現，開發、質量管理(lǐ)部門，都在進行相關的(de)政策跟進，避免出現開發商的(de)樓盤最後交不出去的(de)情況。我們希望通(tōng)過這(zhè)些辦法，把不該物(wù)業管理(lǐ)企業負的(de)責任給剝離開，同時(shí)讓開發商承擔更多(duō)的(de)社會責任。”

    把握細節實現業主權利和(hé)責任的(de)統一

　　業主有效行使共同決策權是物(wù)業管理(lǐ)的(de)核心，但是由于業主以産權爲基礎成立業主大(dà)會進行物(wù)業管理(lǐ)的(de)這(zhè)個(gè)模式仍然處在低水(shuǐ)平的(de)發展階段，在很多(duō)方面還(hái)缺乏傳統和(hé)自我完善的(de)能力，因此，北(běi)京的(de)新辦法用(yòng)大(dà)量的(de)篇幅對(duì)業主大(dà)會的(de)成立、運作進行了(le)規範。

　　張農科告訴記者，業主大(dà)會的(de)成立和(hé)運行存在著(zhe)啓動難、籌備難、備案難、決策難等問題。新辦法總結實踐經驗，突出引導、規範和(hé)可(kě)操作，對(duì)業主大(dà)會的(de)成立和(hé)運行機制進行了(le)制度創新和(hé)流程再造。建立了(le)業主大(dà)會的(de)“雙啓動”機制。新辦法提出，隻要有5%的(de)業主發起，就可(kě)向街(jiē)道或鄉鎮申請成立業主大(dà)會。且業主大(dà)會實行“雙啓動”，業主可(kě)啓動成立，開發商也(yě)可(kě)以啓動成立。配套措施規定了(le)當場(chǎng)備案制度，提出鼓勵社會公益律師擔任籌備組長(cháng)等促進手段。

　　據了(le)解，新辦法在制定過程中曾借鑒了(le)歐美(měi)國家的(de)相關經驗。在美(měi)國，業委會主任這(zhè)個(gè)角色首先由開發商任命派遣，當小區(qū)銷售率超過40%後，開發商人(rén)選便失去發言權，權利逐步向業主大(dà)會過渡。這(zhè)種制度的(de)設計，便是爲了(le)加快(kuài)實現權利向業主過渡。

　　張農科還(hái)介紹，北(běi)京市已經啓動了(le)業主公共決策平台的(de)建設，将來(lái)北(běi)京市所有業主大(dà)會的(de)決策，都将在平台上進行。屆時(shí)，無論業主身在何處都可(kě)進行投票(piào)，将有效解決空間和(hé)時(shí)間障礙。在決策群體的(de)劃分(fēn)上，平台将根據決策事項篩選出具備決策權的(de)業主。比如，A棟業主集體決策更換電梯，B棟業主無權投票(piào)。投票(piào)成功後，發起人(rén)可(kě)以在平台上打印決策書(shū)。該書(shū)具有條形碼，無法僞造。“決策平台的(de)‘按鈕’放在街(jiē)道，而且平台隻負責投票(piào)，不負責討(tǎo)論。無論有無業主大(dà)會、業委會，小區(qū)的(de)業主決策隻要通(tōng)過了(le)街(jiē)道備案和(hé)相關程序，就可(kě)以發起決策。”張農科說，“此外，我們還(hái)将建立北(běi)京市業主卡，在購(gòu)房(fáng)時(shí)便發給業主，憑卡投票(piào)。同時(shí)，業主卡還(hái)将和(hé)維修資金挂鈎。”

　　新辦法爲解決業委會換屆中的(de)矛盾，将業委會的(de)“屆别制”改成了(le)“任期制”，張農科說，這(zhè)不僅可(kě)以化(huà)解現實矛盾，還(hái)爲今後治理(lǐ)結構的(de)深化(huà)改革留下(xià)了(le)制度接口。

　　張農科表示，新辦法及相關制度體系支撐的(de)核心，就是把業主的(de)權利還(hái)給業主。“改革的(de)思路是在突出業主對(duì)物(wù)業管理(lǐ)的(de)主體地位，讓業主成爲小區(qū)治理(lǐ)的(de)真正主人(rén)，總體脈絡是既給權利，又給責任。”

    規範透明(míng)用(yòng)質價相符促進和(hé)諧互信

　　長(cháng)期以來(lái)，物(wù)業服務存在服務看不見、價格不透明(míng)的(de)問題。一面是物(wù)業服務企業說虧損，一面是業主說物(wù)業費太高(gāo)，于是物(wù)業企業與業主這(zhè)對(duì)買賣關系中出現了(le)相互猜疑、互不信任的(de)尴尬局面。張農科分(fēn)析說：“這(zhè)種互信關系未建立起來(lái)的(de)原因要兩面說，一方面，我們的(de)物(wù)業服務内容和(hé)标準确實存在概念化(huà)、抽象化(huà)的(de)問題；另一方面，我們還(hái)有相當數量的(de)業主對(duì)物(wù)業管理(lǐ)的(de)核心價值不了(le)解，不知道物(wù)業企業既要對(duì)物(wù)實施管理(lǐ)，又要對(duì)人(rén)進行服務，但主責是對(duì)物(wù)的(de)管理(lǐ)。再就是，花錢買服務的(de)理(lǐ)念還(hái)沒有真正形成風氣。”

　　北(běi)京的(de)新辦法圍繞建立質價相符的(de)物(wù)業服務，提出了(le)一系列措施。将物(wù)業服務這(zhè)個(gè)“包”徹底打開，對(duì)構成物(wù)業管理(lǐ)、服務的(de)所有的(de)元素分(fēn)門别類，再賦予其質與量的(de)概念，形成五個(gè)等級的(de)技術标準。同時(shí)，物(wù)業管理(lǐ)行業協會還(hái)将定期公布分(fēn)項平均成本。在這(zhè)樣的(de)制度設計下(xià)，業主首先選定的(de)是服務等級标準，然後委托第三方評估機構根據小區(qū)規模、物(wù)業狀況，參考平均成本，評估出合理(lǐ)的(de)物(wù)業費。“可(kě)以說，打開物(wù)業管理(lǐ)這(zhè)個(gè)‘包’，發現裏面有308個(gè)元素，這(zhè)是制度設計走向透明(míng)規範的(de)重要前提，由于這(zhè)個(gè)五級标準細緻到用(yòng)多(duō)少人(rén)，多(duō)長(cháng)時(shí)間給業主擦一次窗(chuāng)戶這(zhè)樣的(de)程度，不僅使業主的(de)服務要求實現了(le)菜單化(huà)，更重要的(de)還(hái)使業主對(duì)企業服務的(de)質量看得(de)見、摸得(de)著(zhe)。”張農科說。

　　今年10月(yuè)1日新辦法施行後，北(běi)京市還(hái)将把所有小區(qū)的(de)物(wù)業服務信息上網，實現公開化(huà)。物(wù)業公司完成的(de)每一項服務，都會在界面上被标注出來(lái)。一旦業主因服務質量問題同物(wù)業公司發生糾紛，這(zhè)些信息将會提供評判依據，甚至被作爲法庭證據。“這(zhè)樣來(lái)規範物(wù)業企業的(de)服務行爲，即是把選擇權、監督權交給業主，更深層次的(de)考慮是爲了(le)這(zhè)個(gè)行業能夠健康的(de)發展。改革之初可(kě)能會存在陣痛，但符合行業發展的(de)規律和(hé)方向。”張農科說。

    動态監管對(duì)企業管理(lǐ)方式實現重心轉移

　　在下(xià)一階段，北(běi)京市相關政府部門對(duì)物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)管理(lǐ)，也(yě)将實現變革。“主要就是資質上的(de)管理(lǐ)改變。将資質管理(lǐ)變爲動态管理(lǐ)、行爲管理(lǐ)。讓業主參與到物(wù)業企業的(de)資質管理(lǐ)中。據了(le)解，北(běi)京市将通(tōng)過建立物(wù)業項目備案制度、設立項目負責人(rén)動态管理(lǐ)制度、實行項目負責人(rén)持證上崗制度、項目接撤管制度，實現政府對(duì)物(wù)業公司的(de)管理(lǐ)重心下(xià)沉到具體項目和(hé)行爲之中。

　　“讓服務型企業的(de)資質和(hé)水(shuǐ)平由服務對(duì)象說了(le)算(suàn)，這(zhè)比較符合市場(chǎng)經濟的(de)一般規律。”張農科是這(zhè)樣評價這(zhè)些制度創新的(de)。據悉，在新辦法立法進入實際操作階段時(shí)，北(běi)京市已将新辦法的(de)精神和(hé)思路運用(yòng)到一些具體工作中。在去年評選物(wù)業示範項目時(shí)，物(wù)業公司便在答(dá)辯現場(chǎng)接受了(le)包括物(wù)業管理(lǐ)專家、社會學專家、業主代表等評委的(de)質詢。“業主們的(de)問題都很尖銳。答(dá)辯時(shí)哪個(gè)公司該上，哪個(gè)該下(xià)，現場(chǎng)一看就知道。”張農科說，“對(duì)于答(dá)辯沒通(tōng)過的(de)企業，專家還(hái)會提出詳細的(de)改進措施。”

　　有觀點認爲，新辦法幾乎涵蓋了(le)目前物(wù)業管理(lǐ)的(de)全部矛盾，從針對(duì)性到創新性都非常先進。對(duì)此，張農科表示：“我沒有那麽樂(yuè)觀，我們連第一步還(hái)沒走完，一切都要等試了(le)再說。”

　　對(duì)于今後物(wù)業管理(lǐ)發展的(de)方向，張農科的(de)表述耐人(rén)尋味：“物(wù)業管理(lǐ)是關乎社會和(hé)諧和(hé)城(chéng)市經濟可(kě)持續發展的(de)大(dà)事，我們需要大(dà)批能夠擔當專業化(huà)管理(lǐ)重任的(de)物(wù)業企業，這(zhè)支力量的(de)成熟和(hé)壯大(dà)是城(chéng)市既有建築延長(cháng)其使用(yòng)壽命的(de)前提，未來(lái)不久，我們将從建設主導期向管理(lǐ)主導期轉變，不把這(zhè)支隊伍曆練出來(lái)，我們将措手不及。我們等不起，必須從現在起，政府、業主、物(wù)業服務企業都協調一緻，把秩序建立起來(lái)，向更遠(yuǎn)的(de)未來(lái)看。”