美(měi)國如何收物(wù)業費

美(měi)國公寓的(de)物(wù)業叫做(zuò)COMMON-CHARGES,意思是公共收費，或者是業主共享公寓小區(qū)部分(fēn)的(de)開支收費。不過和(hé)國内的(de)制度相比較，美(měi)國公寓物(wù)業費的(de)制度、收集與使用(yòng)和(hé)國内有諸多(duō)不同。

　　開發商制定标準

　　美(měi)國政府并不參與物(wù)業費的(de)制度，政府關心的(de)是國家的(de)财政收入，因而隻制定購(gòu)買土地的(de)稅收标準，新蓋的(de)樓一般都有15-20年的(de)減免稅期。

　　每一個(gè)造樓計劃都必須得(de)到政府的(de)審核。開發商在消費者購(gòu)樓時(shí)要附一本已得(de)到政府批準的(de)該公寓OFFERING PLAN。OFFERING PLAN就是公寓産品說明(míng)書(shū)，内容包括該公寓地點、結構、材料、單元圖、保修期、買賣手續、地稅減免計劃、價格、物(wù)業費以及業主委員(yuán)會選舉法等等。OFFERING PLAN一經政府批準，開發商就不能改變其中的(de)任何條例，如要改變，必須由律師書(shū)寫更改報告（am endment）,得(de)到政府司法部門批準方可(kě)執行。

　　對(duì)買房(fáng)的(de)消費者來(lái)說，OFFERING PLAN中的(de)物(wù)業費是消費者購(gòu)房(fáng)的(de)重要參數。因爲買房(fáng)的(de)價格是一次性的(de)，而物(wù)業費卻是永久的(de)。所以，爲了(le)吸引大(dà)家購(gòu)房(fáng)，開發商通(tōng)常會盡可(kě)能将物(wù)業費制定在一個(gè)合理(lǐ)的(de)範圍内。

　　一般來(lái)說，開發商會根據水(shuǐ)煤電的(de)費率、員(yuán)工薪資福利、設備維護保養等預算(suàn)，來(lái)制定公寓一年的(de)COMM ON CH ARGES是多(duō)少，然後再平均到每個(gè)單元每月(yuè)要支付多(duō)少金額。我手上有不少紐約公寓的(de)OFFERING PLAN。比如曼哈頓425FIFTH AVE公寓，該公寓坐(zuò)落在曼哈頓中城(chéng)的(de)第5大(dà)道上，共60餘層175個(gè)單元，48個(gè)儲藏室，42個(gè)酒庫，每年的(de)物(wù)業費預算(suàn)是1769597美(měi)元，也(yě)就是近177萬美(měi)元一年。這(zhè)些物(wù)業費中包括13項基本開支。

　　這(zhè)13項開支的(de)每一項都有幾頁紙的(de)詳細說明(míng)，例如員(yuán)工薪水(shuǐ)福利一項中列出，該公寓雇用(yòng)一名需要免費配給一套入住單元的(de)經理(lǐ)，他(tā)的(de)周薪爲961.54美(měi)元；一名維修工，周薪727.61美(měi)元；十二名警衛、清潔工，他(tā)們的(de)周薪是660.63美(měi)元以及14名員(yuán)工的(de)傷殘失業保險費28851美(měi)元；醫療培訓、資金等費用(yòng)117853美(měi)元，總共合計745031美(měi)元。該公寓的(de)人(rén)工開支745031美(měi)元，占了(le)一年物(wù)業費的(de)42%，有些驚人(rén)！

　　衆所周知，美(měi)國的(de)人(rén)工費用(yòng)是很貴的(de)。但一般來(lái)說，美(měi)國大(dà)部分(fēn)公寓的(de)人(rén)工開支隻是占總物(wù)業費的(de)三分(fēn)之一。如果公寓的(de)人(rén)工開支超出物(wù)業費的(de)33%，消費者會思考它的(de)合理(lǐ)性了(le)。

　　按照(zhào)這(zhè)些明(míng)細核算(suàn)下(xià)來(lái)，該公寓874平方（相當于80平方米）的(de)單元，每月(yuè)的(de)物(wù)業費就是732.10美(měi)元，而1588平方就是1443.69美(měi)元，這(zhè)在紐約，也(yě)算(suàn)得(de)上是相當高(gāo)的(de)物(wù)業費。之所以以此爲例，是因爲此物(wù)業費的(de)構成比例是有代表性的(de)。

　　管理(lǐ)公司收費

　　物(wù)業費的(de)收取是物(wù)業管理(lǐ)公司最重要的(de)工作之一，而且這(zhè)也(yě)是質量管理(lǐ)公司的(de)星級标準。

　　通(tōng)常在公寓的(de)OFFERING PLAN中，已經把收物(wù)業費的(de)方式、條例、法律責任都寫得(de)清清楚楚。紐約的(de)公寓一開盤，就是說，從開發商賣出第一套單元開始，整個(gè)公寓的(de)每個(gè)單元就必須支付物(wù)業費，沒有售出的(de)單元的(de)物(wù)業費由開發商支付，一分(fēn)錢也(yě)不能少。物(wù)業費一般都是按月(yuè)收的(de)。管理(lǐ)公司在每個(gè)月(yuè)的(de)下(xià)旬向業主寄發管理(lǐ)費賬單。

　　在美(měi)國也(yě)有向業主收一年物(wù)業費的(de)情況。有一位業主要回香港居住一年，她來(lái)問是否可(kě)交一年物(wù)業費，公司同意了(le)，但要求她寫12張支票(piào)（每月(yuè)一張）放在管理(lǐ)公司，在每月(yuè)初拿一張轉存入公寓銀行賬戶。爲什(shén)麽不把她的(de)錢一次存入銀行呢(ne)？第一，這(zhè)樣做(zuò)不符合年終财會審計。第二，要付她銀行利息，計算(suàn)十分(fēn)麻煩。

　　月(yuè)月(yuè)收物(wù)業費，從财務與管理(lǐ)兩個(gè)方面都符合業主利益。它是避免管理(lǐ)公司與業主之間法律糾紛的(de)一項重要規則。

　　業主委員(yuán)會的(de)職責是省錢

　　在美(měi)國，開發商制定的(de)物(wù)業費并不是固定不變的(de)。公寓OFFERING PLAN從政府批準日開始，一般有效期爲一年或兩年，以後可(kě)以根據公寓實際的(de)運行情況，由業主委員(yuán)會來(lái)進行一些調整，業主委員(yuán)會重要的(de)任務是監督管理(lǐ)公司，幫助業主省錢理(lǐ)财。還(hái)拿曼哈頓425FIFTH AVE公寓作爲例子吧，由開發商制定的(de)物(wù)業費預算(suàn)中，包括了(le)一套提供給管理(lǐ)人(rén)居住的(de)單元，這(zhè)套單元一年要耗費衆人(rén)的(de)物(wù)業費128313美(měi)元。不過一年後，公寓業主委員(yuán)會就有權取消管理(lǐ)人(rén)居住的(de)單元，将這(zhè)套單元出租，這(zhè)樣一來(lái)，不僅每年能省下(xià)128313美(měi)元，相反可(kě)以增加公共基金，爲業主減輕負擔。

　　出現新合同制定的(de)變更的(de)情況，預算(suàn)中的(de)第6條——合同服務與易耗品，就發揮作用(yòng)了(le)。合同服務是指開發商與其他(tā)公司簽訂的(de)服務合同，例如電梯、中央冷(lěng)暖等一些重大(dà)設備的(de)維修保養，這(zhè)些合同費不一定合理(lǐ)，業主委員(yuán)會有權重新尋找多(duō)家專業公司，進行比價，簽署新的(de)合同。

　　我在紐約管理(lǐ)的(de)一幢商業大(dà)樓，原簽署的(de)消防系統年保修費達12000美(měi)元，一年之後，與業主委員(yuán)會一起尋找新的(de)專業消防保養公司，年服務費隻有8000美(měi)元，而且比上一家服務更好。這(zhè)樣我們當然重新做(zuò)了(le)選擇。

　　在美(měi)國也(yě)有很多(duō)人(rén)怕買公寓，因爲物(wù)業費年年漲，美(měi)國管理(lǐ)混亂的(de)公寓也(yě)很多(duō)，《紐約時(shí)報》等地方報刊及華文報紙就經常刊登開發商、業主委員(yuán)會與業主沖突的(de)故事。比如2006年1月(yuè)8日，紐約三大(dà)華文報紙刊登，中華大(dà)廈120名業主在大(dà)會上狂轟管理(lǐ)公司與業主委員(yuán)會主席，要求業主委員(yuán)會主席下(xià)台，理(lǐ)由是年終的(de)财務報告的(de)支出費用(yòng)不清。

　　我個(gè)我認爲，這(zhè)些混亂的(de)故事并不是管理(lǐ)制度問題，其中99%是管理(lǐ)公司與業主委員(yuán)會執行人(rén)的(de)素質問題。從這(zhè)個(gè)角度說，業主要積極參與物(wù)業管理(lǐ)十分(fēn)重要。若公寓财務報告開支不清，若提及明(míng)年要漲物(wù)業費，個(gè)個(gè)業主會伸長(cháng)脖子問，誰動用(yòng)了(le)我的(de)物(wù)業費？爲什(shén)麽？