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商業物(wù)業服務成本上漲的(de)應對(duì)舉措

欄目：行業資訊 發布時(shí)間：2015-08-07

       近年來(lái)物(wù)業服務費用(yòng)的(de)持續上漲給企業的(de)運營帶來(lái)了(le)巨大(dà)的(de)壓力。有些物(wù)業服務企業因入不敷出而撤出項目，還(hái)有些企業甚至破産倒閉。本文僅針對(duì)商業樓宇的(de)物(wù)業服務，結合筆者所在的(de)上海商務中心物(wù)業管理(lǐ)有限公司的(de)情況，與讀者一起探討(tǎo)在服務成本不斷上漲的(de)形勢下(xià)企業可(kě)以采取的(de)一些應對(duì)之策。

商業樓宇物(wù)業服務費用(yòng)上漲的(de)主要原因
       筆者所工作的(de)上海商務中心物(wù)業管理(lǐ)有限公司的(de)服務對(duì)象是上海商務中心商圈，包括一幢40層的(de)商務寫字樓、一幢6萬多(duō)平方米的(de)大(dà)型商場(chǎng)及周邊地區(qū)。商業樓宇的(de)物(wù)業管理(lǐ)有其特殊之處，一般來(lái)說，商業樓宇規劃體量大(dà)，設備設施複雜(zá)；内部空間大(dà)，公共能耗用(yòng)量大(dà)；内部人(rén)流量大(dà)，服務層次上要求更高(gāo)。正因這(zhè)些特點，使得(de)服務于商業樓宇的(de)物(wù)業服務企業面臨著(zhe)更大(dà)的(de)生存壓力。
總結來(lái)看，物(wù)業服務成本上漲的(de)原因可(kě)以歸結爲以下(xià)四個(gè)方面：一是最低工資的(de)上調和(hé)員(yuán)工保險費用(yòng)的(de)調整使企業用(yòng)工成本年年上升；二是能源費用(yòng)價格的(de)上漲使得(de)企業運行成本直線上漲；三是設備設施的(de)維修保養成本和(hé)專項服務外包費用(yòng)水(shuǐ)漲船高(gāo)；四是法律法規、安全技術标準的(de)強制實施推動維修成本節節上升。
物(wù)業服務企業的(de)應對(duì)之策
       面對(duì)如此嚴峻的(de)局面，物(wù)業服務企業如果仍舊(jiù)墨守成規，僅僅壓縮開支，降低服務質量，不足以從根本上解決物(wù)業服務費用(yòng)快(kuài)速上漲這(zhè)個(gè)難題。所以，物(wù)業服務企業要生存、要發展就必須抛開陳舊(jiù)的(de)經營模式，引入科技管理(lǐ)手段和(hé)信息技術，逐步由勞動密集型向知識密集型轉變，從服務提供者向服務組織者轉變，實現新的(de)發展。
努力節能減耗，向管理(lǐ)要效益
       加強企業管理(lǐ)，做(zuò)好财務成本的(de)控制是物(wù)業服務企業應對(duì)成本上漲的(de)首要任務。筆者所在的(de)企業實行ISO9000質量管理(lǐ)體系已經有12年了(le)，在方針目标的(de)具體實施中，确立了(le)增收節支指标，做(zuò)到量化(huà)考核，收到了(le)一定效果。正是這(zhè)種事前有目标、事中有控制、事後有考核的(de)管理(lǐ)方法在做(zuò)好節能減排工作中發揮了(le)十分(fēn)重要的(de)作用(yòng)。商務中心商務大(dà)廈有40層，每個(gè)樓層公共走廊有照(zhào)明(míng)燈46個(gè)，廁所燈9個(gè)，全年都是24小時(shí)開啓，每年用(yòng)電達到17萬千瓦。經過研究，我們在不影(yǐng)響照(zhào)明(míng)的(de)前提下(xià)，将廁所内的(de)燈改爲6個(gè)，走廊内的(de)照(zhào)明(míng)燈夜間改爲聲控燈。樓層内每間機房(fáng)的(de)照(zhào)明(míng)燈在無人(rén)的(de)情況下(xià)僅需開啓一盞。交易大(dà)廈和(hé)商務大(dà)廈内共有開水(shuǐ)爐23隻，每隻的(de)功率爲12千瓦/時(shí)，現全部接入BA自動控制，每天在工作時(shí)間自動開啓，除此之外時(shí)間段内僅需開啓一台。我們在兩座大(dà)廈的(de)空調冷(lěng)卻水(shuǐ)系統中加增了(le)分(fēn)區(qū)閥門，使得(de)兩幢大(dà)樓冷(lěng)卻水(shuǐ)分(fēn)開循環，大(dà)大(dà)減少了(le)能源的(de)消耗。同時(shí)，公司還(hái)采用(yòng)科學合理(lǐ)的(de)措施控制用(yòng)電功率，爲企業節約了(le)大(dà)量電費。在設備技術進行改進的(de)同時(shí)，我們加強對(duì)大(dà)廈内業主客戶進行能源節約的(de)宣傳，并加強巡邏，提醒用(yòng)戶及時(shí)關閉窗(chuāng)戶，防止因空調冷(lěng)熱(rè)氣外洩，影(yǐng)響空調效果而增加不必要的(de)能源開支。經過幾年的(de)不懈努力，商務中心商圈的(de)用(yòng)電總量得(de)到了(le)有效控制，相比前幾年，用(yòng)電量減少了(le)二百多(duō)萬度。柴油的(de)年消耗也(yě)從每年290噸下(xià)降到260噸左右，爲公司節約了(le)20多(duō)萬元的(de)開支。
引進先進技術，降低對(duì)人(rén)力的(de)依賴
       現階段，作爲勞動密集型行業，物(wù)業管理(lǐ)對(duì)人(rén)力的(de)依賴很大(dà)，而人(rén)工成本的(de)大(dà)幅上漲又使企業不堪重負。事實上，增加物(wù)業管理(lǐ)工作的(de)科技含量，提高(gāo)管理(lǐ)質量才能真正降低物(wù)業管理(lǐ)工作對(duì)人(rén)力的(de)依賴，減少用(yòng)工成本上漲對(duì)企業的(de)影(yǐng)響。筆者所在公司管理(lǐ)的(de)商務中心廣場(chǎng)地上停車場(chǎng)和(hé)地下(xià)車庫的(de)管理(lǐ)人(rén)員(yuán)原共有62名，但即使在這(zhè)樣的(de)人(rén)員(yuán)配置情況下(xià)，仍經常發生車輛停放混亂、車輛進出無序、收費管理(lǐ)困難的(de)情況。對(duì)此，公司經過多(duō)方考察、實地勘查和(hé)客戶調研，從去年起實施電子收費系統。經過改造後，外來(lái)車輛借道穿行，營運車輛長(cháng)時(shí)間占用(yòng)停車位的(de)現象得(de)到了(le)明(míng)顯的(de)改善。車庫停車秩序和(hé)停車環境的(de)顯著改善更得(de)到了(le)廣大(dà)業主客戶的(de)認可(kě)，爲公司的(de)服務品質起到了(le)加分(fēn)的(de)作用(yòng)。同時(shí)，商務廣場(chǎng)地上停車場(chǎng)和(hé)地下(xià)車庫的(de)管理(lǐ)人(rén)員(yuán)也(yě)由原來(lái)的(de)62名減少到52名，一次性減少10人(rén)，爲公司節省了(le)一筆不小的(de)人(rén)力成本支出。
       此外，公司還(hái)在大(dà)廈内安裝了(le)電子巡更系統，對(duì)秩序維護員(yuán)的(de)巡邏進行有效的(de)管理(lǐ)。這(zhè)不僅提高(gāo)了(le)秩序維護員(yuán)的(de)巡邏質量，使大(dà)廈内更加安全，而且經過人(rén)員(yuán)整合，秩序維護人(rén)員(yuán)的(de)數量減少了(le)，隊伍更精幹了(le)。實踐證明(míng)，科學合理(lǐ)地引進先進技術設備是降低物(wù)業管理(lǐ)公司成本的(de)切實有效的(de)方法和(hé)手段。
自己培養人(rén)才,合理(lǐ)配置人(rén)力
       由于物(wù)業管理(lǐ)從業人(rén)員(yuán)的(de)平均工資處于比較低的(de)水(shuǐ)平，公司無法以相對(duì)較高(gāo)的(de)價格從市場(chǎng)上招聘引進新的(de)管理(lǐ)人(rén)員(yuán)和(hé)技術骨幹，所以，我們從公司實際出發，制定新的(de)人(rén)才戰略，分(fēn)析需要怎樣的(de)人(rén)來(lái)适合不同的(de)崗位需求。同時(shí)，公司通(tōng)過人(rén)力資源的(de)整合，使管理(lǐ)人(rén)員(yuán)、工程技術人(rén)員(yuán)、普通(tōng)員(yuán)工和(hé)勞務工的(de)人(rén)員(yuán)配置達到最合理(lǐ)的(de)組織體系結構，這(zhè)樣既能使企業在短期内降低用(yòng)工成本，也(yě)可(kě)以使企業在長(cháng)期發展中獲得(de)成本優勢。
       按照(zhào)新的(de)人(rén)才戰略，公司加強了(le)對(duì)公司現有員(yuán)工的(de)培訓力度。從2011年9月(yuè)份開始，在近4個(gè)月(yuè)的(de)時(shí)間内完成了(le)17個(gè)課目的(de)公司内部培訓任務。全部培訓課程的(de)課時(shí)爲34個(gè)小時(shí)，參加人(rén)數達到1497 人(rén)次，81人(rén)次參加了(le)試卷考試。我們還(hái)通(tōng)過發放問卷調查的(de)形式，及時(shí)掌握員(yuán)工對(duì)培訓課程的(de)認知度。另外，公司鼓勵員(yuán)工參加各種形式的(de)職稱學習(xí)和(hé)技術培訓。通(tōng)過學習(xí)，公司有兩人(rén)獲得(de)了(le)全國注冊物(wù)業管理(lǐ)師的(de)證書(shū)。通(tōng)過自己培養人(rén)才，公司不僅提高(gāo)了(le)現有員(yuán)工隊伍的(de)業務能力，提高(gāo)了(le)工作效率，而且節省了(le)從市場(chǎng)上引進中高(gāo)層人(rén)才和(hé)技術骨幹所需要付出的(de)高(gāo)昂成本，減少了(le)開支。
整合現有資源，挖掘員(yuán)工潛能
       爲了(le)減少人(rén)員(yuán)配置，降低成本，我們還(hái)因地制宜地對(duì)公司的(de)班組設置進行了(le)整合，将原來(lái)的(de)電工、BA、機修、空調、電梯、鍋爐、總降、給排水(shuǐ)班組等組合并成三個(gè)班組，每個(gè)修理(lǐ)工都執有電工上崗證，将巡檢和(hé)維修保養工作相結合，有效地提高(gāo)了(le)工作效率。項目上設施設備原生産廠家的(de)一些設備型号已沒有了(le)配件，給維修工作帶來(lái)了(le)很大(dà)的(de)難度。但我們的(de)設備維修人(rén)員(yuán)自己動腦(nǎo)筋想辦法，通(tōng)過各種途經查找大(dà)量資料，自己動手，自行找到了(le)修理(lǐ)方法和(hé)解決方案。一些原本外包給其它公司的(de)維修保養項目，我們也(yě)嘗試自己進行維修保養，既增強了(le)維修人(rén)員(yuán)的(de)實際操作能力，也(yě)進一步提高(gāo)了(le)物(wù)業服務水(shuǐ)平。僅此一項，我們每年就能爲企業節約數十萬元的(de)開支。
開展增值服務，開辟發展新路
       物(wù)業服務企業的(de)收入主要是物(wù)業服務費的(de)收取，除此之外，通(tōng)過各種渠道開展增值服務也(yě)是企業探索發展新路的(de)又一舉措。筆者所在的(de)公司服務的(de)是商業樓宇，在夜間，廣場(chǎng)和(hé)車庫的(de)使用(yòng)率較低。如何充分(fēn)利用(yòng)我們的(de)停車場(chǎng)資源，使其得(de)到最大(dà)化(huà)的(de)利用(yòng)，成爲擺在管理(lǐ)者的(de)眼前的(de)一個(gè)問題。通(tōng)過嘗試，我們與公交公司進行合作，夜間爲公交公司的(de)車輛提供停放場(chǎng)所。這(zhè)樣既不影(yǐng)響白天爲商圈内業主客戶提供服務，又使停車場(chǎng)資源得(de)到了(le)充分(fēn)利用(yòng)，爲企業增加了(le)收入。
       此外，公司在商務大(dà)廈内的(de)秩序維護人(rén)員(yuán)還(hái)爲業主客戶提供上門清理(lǐ)廢舊(jiù)物(wù)的(de)業務，在有效控制外來(lái)人(rén)員(yuán)進入大(dà)廈的(de)同時(shí)，也(yě)開辟了(le)企業發展的(de)新思路。今後，我們也(yě)将在這(zhè)方面不斷探索，尋求新的(de)拓展道路。
       除了(le)以上提到的(de)幾條對(duì)策，筆者認爲物(wù)業服務企業還(hái)需要更主動地與業主進行溝通(tōng)，尤其是要做(zuò)到企業收支透明(míng)，提高(gāo)業主與物(wù)業夫妻也(yě)的(de)信任程度，爲物(wù)業服務費的(de)适當調整做(zuò)好鋪墊。


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