搜索
|
良好的(de)承接驗收造就成功的(de)物(wù)業管理(lǐ)
欄目：行業資訊
發布時(shí)間：2015-08-07
摘要 : 《物(wù)業管理(lǐ)條例》 的(de)頒布實施，讓物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)發展走出長(cháng)期的(de)困惑，明(míng)确了(le)物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)發展方向。條例爲物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)發展提供了(le)七項根本的(de)制度，對(duì)于物(wù)業管理(lǐ)企業最有利但在以往實踐中最輕易爲人(rén)們遺忘的(de)就是承接驗收制度。本文從承接驗收的(de)概念入手，論述了(le)物(wù)業管理(lǐ)企業如何在工作中與業主、開發企業做(zuò)好承接驗收工作。
《物(wù)業管理(lǐ)條例》的(de)頒布實施，讓物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)發展走出長(cháng)期的(de)困惑，明(míng)确了(le)我們的(de)發展方向。條例爲我們行業的(de)發展提供的(de)七項根本的(de)制度，筆者認爲對(duì)于物(wù)業管理(lǐ)企業最有利但在以往實踐中最輕易爲人(rén)們遺忘的(de)就是承接驗收制度。
通(tōng)常與物(wù)業管理(lǐ)相關的(de)樓宇驗收有三次，第一次是工程竣工驗收，第二次是我們所謂的(de)承接驗收，第三次是對(duì)業主交房(fáng)時(shí)的(de)交房(fáng)驗收。而在這(zhè)三次驗收中物(wù)業管理(lǐ)企業所扮演的(de)角色及其重要性是不一樣的(de)。竣工驗收的(de)主體是開發建設單位，側重于樓宇主體、基礎的(de)檢查，通(tōng)常輕易爲物(wù)業管理(lǐ)企業所忽視。但其實竣工驗收應該作爲物(wù)業管理(lǐ)企業前期介入的(de)工作項目之一，物(wù)業管理(lǐ)企業應該主動參與并協助開發建設單位驗收。通(tōng)過竣工驗收達到對(duì)項目主體、基礎的(de)建設情況的(de)熟悉及對(duì)工程質量做(zuò)到心中有數。對(duì)業主的(de)交房(fáng)驗收，其主體是開發建設單位和(hé)業主。但我認爲物(wù)業管理(lǐ)企業也(yě)不應該泰然置身事外，而應該積極地與開發建設單位進行有效的(de)溝通(tōng)，引導開發建設單位認真對(duì)待，發現問題立即解決。相對(duì)于以上兩種類型的(de)驗收而言，承接驗收則無可(kě)置疑地以物(wù)業管理(lǐ)企業爲主體。良好的(de)承接驗收将爲成功的(de)物(wù)業管理(lǐ)奠定紮實的(de)基礎。
一、承接驗收是物(wù)業管理(lǐ)企業代表全體業主對(duì)物(wù)業公共部位、公用(yòng)設施設備的(de)全面檢查驗收
物(wù)業管理(lǐ)企業認真負責的(de)承接驗收是赢得(de)業主信任的(de)第一項重要工作。我們知道，前期物(wù)業管理(lǐ)有一個(gè)重要的(de)特征，那就是業主無法參與選聘物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)過程，而是由開發建設單位代替業主選擇物(wù)業管理(lǐ)企業。在這(zhè)種情況下(xià)，由于目前物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)的(de)不成熟，而且物(wù)業管理(lǐ)招投标制度貫徹落實不到位，則有可(kě)能使業主産生對(duì)物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)不信任。不信任的(de)後果則可(kě)能在日後的(de)物(wù)業管理(lǐ)過程中小事化(huà)大(dà)，一些本可(kě)避免的(de)矛盾和(hé)糾紛的(de)産生成爲必然。物(wù)業管理(lǐ)若欲赢得(de)業主的(de)信任，就必須在實際工作中切實地以保障業主的(de)根本利益爲出發點，逐步培養業主對(duì)物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)信任。而業主無法參與但又非常重要的(de)承接驗收便是物(wù)業管理(lǐ)企業向業主表明(míng)态度的(de)最好時(shí)機。
以保障業主利益爲出發點，認真做(zuò)好承接驗收工作。從實際工作經驗來(lái)看，業主在收房(fáng)時(shí)普遍由于專業知識的(de)缺乏或時(shí)間緊迫或意識不到位等原因，往往在收房(fáng)時(shí)隻會對(duì)自己的(de)專有部分(fēn)做(zuò)粗略的(de)檢查和(hé)驗收，而很少有人(rén)會關注整個(gè)物(wù)業的(de)公共部位及共用(yòng)的(de)設施設備。一些存在的(de)問題可(kě)能因爲業主的(de)大(dà)意而忽視，但這(zhè)種忽視肯定是暫時(shí)的(de)。我們常說住宅與酒店(diàn)的(de)最大(dà)區(qū)别就在于: 我們住酒店(diàn)一般都是短暫的(de)一兩天，對(duì)于酒店(diàn)裏的(de)任何問題，隻要不影(yǐng)響我們短暫的(de)住宿，可(kě)能都會爲我們所容忍。而住宅則完全不一樣，很多(duō)人(rén)是傾其上半生的(de)積蓄買房(fáng)度過下(xià)半生，換誰都會對(duì)其中任何細節斤斤計較。即便是因爲業主的(de)專業知識缺乏暫時(shí)發現不了(le)的(de)問題在以後的(de)長(cháng)期使用(yòng)過程中亦會逐步暴露。作爲管理(lǐ)者，物(wù)業管理(lǐ)企業是代表全體業主在入住前進行承接驗收，認真做(zuò)好驗收是物(wù)業管理(lǐ)企業不可(kě)推卸的(de)責任和(hé)應盡的(de)義務。
二、物(wù)業管理(lǐ)企業應引導開發建設單位正确熟悉、面對(duì)承接驗收
開發建設單位對(duì)承接驗收的(de)熟悉往往決定承接驗收工作的(de)成敗。因爲開發建設單位對(duì)承接驗收的(de)正确熟悉會使驗收工作得(de)以順利開展，非凡是開發建設單位對(duì)承接驗收的(de)重視将使驗收中發現的(de)問題得(de)以妥善解決。在實際工作中承接驗收的(de)開展并不理(lǐ)想，很多(duō)開發建設單位由于沒有正确的(de)熟悉難以認真面對(duì)物(wù)業管理(lǐ)企業進行的(de)規範的(de)承接驗收，甚至惡意幹擾。因爲他(tā)們認爲已經順利通(tōng)過竣工驗收而沒有必要再做(zuò)承接驗收，或是對(duì)物(wù)業管理(lǐ)企業細緻入微的(de)逐項檢查難以理(lǐ)解，甚至覺得(de)物(wù)業管理(lǐ)企業有意爲難。
事實上，作爲物(wù)業管理(lǐ)企業我們通(tōng)常所關注的(de)承接驗收應該是物(wù)業公共部位、共用(yòng)設施設備。至于開發建設單位對(duì)專有部分(fēn)的(de)驗收，物(wù)業管理(lǐ)企業應該不折不扣地站在業主的(de)立場(chǎng)上督促開發建設單位爲他(tā)們仔細檢查，從地面、牆面、頂面，開關、插座逐個(gè)試電，所有五金件的(de)檢查，通(tōng)水(shuǐ)通(tōng)球實驗、打壓，櫥衛閉水(shuǐ)等工作，多(duō)數開發建設單位對(duì)此極不以爲然。所以擺在物(wù)業管理(lǐ)企業面前的(de)首要問題是如何引導開發建設單位正确熟悉、面對(duì)驗收工作，并妥善處理(lǐ)驗收過程中發現的(de)問題，盡量減少業主收房(fáng)時(shí)可(kě)能存在的(de)瑕疵。
物(wù)業管理(lǐ)企業對(duì)公共部位、共有設施設備的(de)驗收是物(wù)業管理(lǐ)企業日後正常開展物(wù)業管理(lǐ)工作之必須，因爲物(wù)業管理(lǐ)企業工作的(de)重點在共有設施設備的(de)維護。假如共有設施設備本身存在缺陷或因爲其他(tā)原因不能正常投入，勢必直接導緻物(wù)業管理(lǐ)企業無法正常開展管理(lǐ)工作，無法正常地爲業主提供服務，更談不上爲業主提供優質的(de)讓業主滿足的(de)服務。另一方面，共用(yòng)設施設備的(de)缺陷必将導緻[FS:PAGE]物(wù)業管理(lǐ)企業管理(lǐ)上不可(kě)控制的(de)因素增加，輕則增加管理(lǐ)成本，重則引發管理(lǐ)責任事故，給業主和(hé)物(wù)業管理(lǐ)企業造成直接經濟損失甚至難以彌補的(de)安全責任事故，其後果無法預料。
三、承接驗收最理(lǐ)想的(de)結果: 業主、開發建設單位、物(wù)業管理(lǐ)企業三赢
業主的(de)根本利益得(de)到保障。在物(wù)業管理(lǐ)企業全面、認真、負責的(de)承接驗收并得(de)到開發建設單位的(de)積極配合整改後，業主房(fáng)屋存在的(de)若幹問題在收房(fáng)前得(de)到及時(shí)的(de)處理(lǐ)，毫無疑問爲業主日後順利地裝修入住奠定良好的(de)基礎，減少了(le)許多(duō)不必要的(de)麻煩。此謂“一赢”。
開發建設單位的(de)美(měi)譽度和(hé)品牌形象得(de)到提升。許多(duō)工程質量方面的(de)問題，即便是因爲業主缺乏相應專業知識短期内可(kě)能不會發現，但長(cháng)期的(de)入住後必然會逐步暴露，業主肯定會向開發建設單位要個(gè)說法。開發建設單位無理(lǐ)由回避而必須面對(duì)，不但要費力解決問題，而且若幹問題的(de)暴露會給業主造成對(duì)開發建設單位的(de)不信任，其直接後果就是美(měi)譽度的(de)下(xià)降。開發建設單位可(kě)謂“賠了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)”。反之，若能在交房(fáng)前積極配合物(wù)業管理(lǐ)企業做(zuò)好承接驗收，屆時(shí)交到業主手裏的(de)是無可(kě)挑剔的(de)放心房(fáng)，則開發建設單位的(de)美(měi)譽度及品牌形象自然得(de)到提升。此謂“二赢”。
物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)後續管理(lǐ)工作得(de)以順利開展。交房(fáng)後面對(duì)業主在使用(yòng)過程中發現的(de)種種問題，物(wù)業管理(lǐ)企業無法簡單的(de)對(duì)業主解釋問題的(de)産生皆爲開發建設單位之過。況且目前普遍存在的(de)建管不分(fēn)的(de)局面無法讓業主不把物(wù)業管理(lǐ)企業與開發建設單位混爲一談。衆多(duō)問題無法及時(shí)解決必然造成業主對(duì)物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)抱怨和(hé)失望，盡管有些問題物(wù)業管理(lǐ)企業确實是替開發建設單位受過。究竟冤還(hái)是不冤？難以一概而論。若謂之冤，問題确實是開發建設單位造成的(de)，但物(wù)業管理(lǐ)企業成了(le)替罪羊。若謂之不冤，物(wù)業管理(lǐ)企業未按 《物(wù)業管理(lǐ)條例》 開展規範的(de)承接驗收，消極的(de)不作爲，受過則理(lǐ)所當然。反之，在認真負責的(de)承接驗收後，盡可(kě)能地把問題處理(lǐ)于業主收房(fáng)前，業主入住後問題少了(le)，物(wù)業管理(lǐ)企業工作自然輕松，矛盾糾紛自然減少。物(wù)業管理(lǐ)企業才有可(kě)能、有時(shí)間在如何提高(gāo)服務品質方面下(xià)工夫，業主對(duì)物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)滿足度自然提高(gāo)。此謂“三赢”。
良好的(de)承接驗收使物(wù)業管理(lǐ)企業、開發建設單位、業主達到“三赢”的(de)理(lǐ)想境地，造就了(le)成功的(de)物(wù)業管理(lǐ)，何樂(yuè)而不爲之？
《物(wù)業管理(lǐ)條例》的(de)頒布實施，讓物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)發展走出長(cháng)期的(de)困惑，明(míng)确了(le)我們的(de)發展方向。條例爲我們行業的(de)發展提供的(de)七項根本的(de)制度，筆者認爲對(duì)于物(wù)業管理(lǐ)企業最有利但在以往實踐中最輕易爲人(rén)們遺忘的(de)就是承接驗收制度。
通(tōng)常與物(wù)業管理(lǐ)相關的(de)樓宇驗收有三次，第一次是工程竣工驗收，第二次是我們所謂的(de)承接驗收，第三次是對(duì)業主交房(fáng)時(shí)的(de)交房(fáng)驗收。而在這(zhè)三次驗收中物(wù)業管理(lǐ)企業所扮演的(de)角色及其重要性是不一樣的(de)。竣工驗收的(de)主體是開發建設單位，側重于樓宇主體、基礎的(de)檢查，通(tōng)常輕易爲物(wù)業管理(lǐ)企業所忽視。但其實竣工驗收應該作爲物(wù)業管理(lǐ)企業前期介入的(de)工作項目之一，物(wù)業管理(lǐ)企業應該主動參與并協助開發建設單位驗收。通(tōng)過竣工驗收達到對(duì)項目主體、基礎的(de)建設情況的(de)熟悉及對(duì)工程質量做(zuò)到心中有數。對(duì)業主的(de)交房(fáng)驗收，其主體是開發建設單位和(hé)業主。但我認爲物(wù)業管理(lǐ)企業也(yě)不應該泰然置身事外，而應該積極地與開發建設單位進行有效的(de)溝通(tōng)，引導開發建設單位認真對(duì)待，發現問題立即解決。相對(duì)于以上兩種類型的(de)驗收而言，承接驗收則無可(kě)置疑地以物(wù)業管理(lǐ)企業爲主體。良好的(de)承接驗收将爲成功的(de)物(wù)業管理(lǐ)奠定紮實的(de)基礎。
一、承接驗收是物(wù)業管理(lǐ)企業代表全體業主對(duì)物(wù)業公共部位、公用(yòng)設施設備的(de)全面檢查驗收
物(wù)業管理(lǐ)企業認真負責的(de)承接驗收是赢得(de)業主信任的(de)第一項重要工作。我們知道，前期物(wù)業管理(lǐ)有一個(gè)重要的(de)特征，那就是業主無法參與選聘物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)過程，而是由開發建設單位代替業主選擇物(wù)業管理(lǐ)企業。在這(zhè)種情況下(xià)，由于目前物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)的(de)不成熟，而且物(wù)業管理(lǐ)招投标制度貫徹落實不到位，則有可(kě)能使業主産生對(duì)物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)不信任。不信任的(de)後果則可(kě)能在日後的(de)物(wù)業管理(lǐ)過程中小事化(huà)大(dà)，一些本可(kě)避免的(de)矛盾和(hé)糾紛的(de)産生成爲必然。物(wù)業管理(lǐ)若欲赢得(de)業主的(de)信任，就必須在實際工作中切實地以保障業主的(de)根本利益爲出發點，逐步培養業主對(duì)物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)信任。而業主無法參與但又非常重要的(de)承接驗收便是物(wù)業管理(lǐ)企業向業主表明(míng)态度的(de)最好時(shí)機。
以保障業主利益爲出發點，認真做(zuò)好承接驗收工作。從實際工作經驗來(lái)看，業主在收房(fáng)時(shí)普遍由于專業知識的(de)缺乏或時(shí)間緊迫或意識不到位等原因，往往在收房(fáng)時(shí)隻會對(duì)自己的(de)專有部分(fēn)做(zuò)粗略的(de)檢查和(hé)驗收，而很少有人(rén)會關注整個(gè)物(wù)業的(de)公共部位及共用(yòng)的(de)設施設備。一些存在的(de)問題可(kě)能因爲業主的(de)大(dà)意而忽視，但這(zhè)種忽視肯定是暫時(shí)的(de)。我們常說住宅與酒店(diàn)的(de)最大(dà)區(qū)别就在于: 我們住酒店(diàn)一般都是短暫的(de)一兩天，對(duì)于酒店(diàn)裏的(de)任何問題，隻要不影(yǐng)響我們短暫的(de)住宿，可(kě)能都會爲我們所容忍。而住宅則完全不一樣，很多(duō)人(rén)是傾其上半生的(de)積蓄買房(fáng)度過下(xià)半生，換誰都會對(duì)其中任何細節斤斤計較。即便是因爲業主的(de)專業知識缺乏暫時(shí)發現不了(le)的(de)問題在以後的(de)長(cháng)期使用(yòng)過程中亦會逐步暴露。作爲管理(lǐ)者，物(wù)業管理(lǐ)企業是代表全體業主在入住前進行承接驗收，認真做(zuò)好驗收是物(wù)業管理(lǐ)企業不可(kě)推卸的(de)責任和(hé)應盡的(de)義務。
二、物(wù)業管理(lǐ)企業應引導開發建設單位正确熟悉、面對(duì)承接驗收
開發建設單位對(duì)承接驗收的(de)熟悉往往決定承接驗收工作的(de)成敗。因爲開發建設單位對(duì)承接驗收的(de)正确熟悉會使驗收工作得(de)以順利開展，非凡是開發建設單位對(duì)承接驗收的(de)重視将使驗收中發現的(de)問題得(de)以妥善解決。在實際工作中承接驗收的(de)開展并不理(lǐ)想，很多(duō)開發建設單位由于沒有正确的(de)熟悉難以認真面對(duì)物(wù)業管理(lǐ)企業進行的(de)規範的(de)承接驗收，甚至惡意幹擾。因爲他(tā)們認爲已經順利通(tōng)過竣工驗收而沒有必要再做(zuò)承接驗收，或是對(duì)物(wù)業管理(lǐ)企業細緻入微的(de)逐項檢查難以理(lǐ)解，甚至覺得(de)物(wù)業管理(lǐ)企業有意爲難。
事實上，作爲物(wù)業管理(lǐ)企業我們通(tōng)常所關注的(de)承接驗收應該是物(wù)業公共部位、共用(yòng)設施設備。至于開發建設單位對(duì)專有部分(fēn)的(de)驗收，物(wù)業管理(lǐ)企業應該不折不扣地站在業主的(de)立場(chǎng)上督促開發建設單位爲他(tā)們仔細檢查，從地面、牆面、頂面，開關、插座逐個(gè)試電，所有五金件的(de)檢查，通(tōng)水(shuǐ)通(tōng)球實驗、打壓，櫥衛閉水(shuǐ)等工作，多(duō)數開發建設單位對(duì)此極不以爲然。所以擺在物(wù)業管理(lǐ)企業面前的(de)首要問題是如何引導開發建設單位正确熟悉、面對(duì)驗收工作，并妥善處理(lǐ)驗收過程中發現的(de)問題，盡量減少業主收房(fáng)時(shí)可(kě)能存在的(de)瑕疵。
物(wù)業管理(lǐ)企業對(duì)公共部位、共有設施設備的(de)驗收是物(wù)業管理(lǐ)企業日後正常開展物(wù)業管理(lǐ)工作之必須，因爲物(wù)業管理(lǐ)企業工作的(de)重點在共有設施設備的(de)維護。假如共有設施設備本身存在缺陷或因爲其他(tā)原因不能正常投入，勢必直接導緻物(wù)業管理(lǐ)企業無法正常開展管理(lǐ)工作，無法正常地爲業主提供服務，更談不上爲業主提供優質的(de)讓業主滿足的(de)服務。另一方面，共用(yòng)設施設備的(de)缺陷必将導緻[FS:PAGE]物(wù)業管理(lǐ)企業管理(lǐ)上不可(kě)控制的(de)因素增加，輕則增加管理(lǐ)成本，重則引發管理(lǐ)責任事故，給業主和(hé)物(wù)業管理(lǐ)企業造成直接經濟損失甚至難以彌補的(de)安全責任事故，其後果無法預料。
三、承接驗收最理(lǐ)想的(de)結果: 業主、開發建設單位、物(wù)業管理(lǐ)企業三赢
業主的(de)根本利益得(de)到保障。在物(wù)業管理(lǐ)企業全面、認真、負責的(de)承接驗收并得(de)到開發建設單位的(de)積極配合整改後，業主房(fáng)屋存在的(de)若幹問題在收房(fáng)前得(de)到及時(shí)的(de)處理(lǐ)，毫無疑問爲業主日後順利地裝修入住奠定良好的(de)基礎，減少了(le)許多(duō)不必要的(de)麻煩。此謂“一赢”。
開發建設單位的(de)美(měi)譽度和(hé)品牌形象得(de)到提升。許多(duō)工程質量方面的(de)問題，即便是因爲業主缺乏相應專業知識短期内可(kě)能不會發現，但長(cháng)期的(de)入住後必然會逐步暴露，業主肯定會向開發建設單位要個(gè)說法。開發建設單位無理(lǐ)由回避而必須面對(duì)，不但要費力解決問題，而且若幹問題的(de)暴露會給業主造成對(duì)開發建設單位的(de)不信任，其直接後果就是美(měi)譽度的(de)下(xià)降。開發建設單位可(kě)謂“賠了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)”。反之，若能在交房(fáng)前積極配合物(wù)業管理(lǐ)企業做(zuò)好承接驗收，屆時(shí)交到業主手裏的(de)是無可(kě)挑剔的(de)放心房(fáng)，則開發建設單位的(de)美(měi)譽度及品牌形象自然得(de)到提升。此謂“二赢”。
物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)後續管理(lǐ)工作得(de)以順利開展。交房(fáng)後面對(duì)業主在使用(yòng)過程中發現的(de)種種問題，物(wù)業管理(lǐ)企業無法簡單的(de)對(duì)業主解釋問題的(de)産生皆爲開發建設單位之過。況且目前普遍存在的(de)建管不分(fēn)的(de)局面無法讓業主不把物(wù)業管理(lǐ)企業與開發建設單位混爲一談。衆多(duō)問題無法及時(shí)解決必然造成業主對(duì)物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)抱怨和(hé)失望，盡管有些問題物(wù)業管理(lǐ)企業确實是替開發建設單位受過。究竟冤還(hái)是不冤？難以一概而論。若謂之冤，問題确實是開發建設單位造成的(de)，但物(wù)業管理(lǐ)企業成了(le)替罪羊。若謂之不冤，物(wù)業管理(lǐ)企業未按 《物(wù)業管理(lǐ)條例》 開展規範的(de)承接驗收，消極的(de)不作爲，受過則理(lǐ)所當然。反之，在認真負責的(de)承接驗收後，盡可(kě)能地把問題處理(lǐ)于業主收房(fáng)前，業主入住後問題少了(le)，物(wù)業管理(lǐ)企業工作自然輕松，矛盾糾紛自然減少。物(wù)業管理(lǐ)企業才有可(kě)能、有時(shí)間在如何提高(gāo)服務品質方面下(xià)工夫，業主對(duì)物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)滿足度自然提高(gāo)。此謂“三赢”。
良好的(de)承接驗收使物(wù)業管理(lǐ)企業、開發建設單位、業主達到“三赢”的(de)理(lǐ)想境地，造就了(le)成功的(de)物(wù)業管理(lǐ)，何樂(yuè)而不爲之？
 地址：福建省福州市鼓樓區(qū)楊橋東路善化(huà)新村(cūn)8#2樓 電話(huà)：0591-83796535 傳真：0591-83796505© 2011-2014 福建省億科物業服務有限公司 備案号: | 
微信公衆号 | 
抖音(yīn)号 | 
微信視頻(pín)号 |