費”物(wù)≠“廢”物(wù) —由物(wù)業退出小區(qū)看物(wù)業未來(lái)

      2007福州市直前湖小區(qū)發生了(le)一件不大(dà)不小但頗令人(rén)震驚的(de)事情：直湖前小區(qū)的(de)一處宣傳欄上貼出通(tōng)告，管理(lǐ)該小區(qū)已達１０年之久的(de)福州乾坤物(wù)業管理(lǐ)有限公司突然宣稱，将于２００７年１月(yuè)２５日中止服務。
       緣由： 據物(wù)業公司介紹，他(tā)們是在１９９６年進駐該小區(qū)的(de)，按照(zhào)當時(shí)的(de)物(wù)價标準簽訂了(le)協議(yì)，每戶居民每月(yuè)交２５元的(de)物(wù)業管理(lǐ)費。但随著(zhe)物(wù)質生活的(de)不斷提高(gāo)，每戶２５元的(de)物(wù)業費已經無法負擔日常開支，物(wù)業公司每月(yuè)要虧損２０００元到３０００元，如今乾坤物(wù)業已經虧損了(le)２０萬元。
       業主回應：業主公開函對(duì)物(wù)業年關宣布退出提出質疑，要求聘請合格的(de)企業核算(suàn)經營成本，定出合理(lǐ)的(de)物(wù)業費，并要求物(wù)業公司公布賬目，結算(suàn)當時(shí)交納的(de)維修基金等相關款項，重新與乾坤物(wù)業簽訂合同，希望乾坤物(wù)業不要退出小區(qū)。
       結果：小區(qū)停車等出來(lái)的(de)問題，導緻部分(fēn)居民拒交物(wù)業費，如今欠款達到１８萬元。一些保安衛生人(rén)員(yuán)工資沒著(zhe)落，工作人(rén)員(yuán)人(rén)心渙散，物(wù)業無法繼續經營，最終決定退出該小區(qū)。
       分(fēn)析：究其出現上面問題的(de)原因也(yě)不難看出：21世紀的(de)今天，城(chéng)市的(de)現代化(huà)和(hé)國際化(huà)的(de)發展推動了(le)城(chéng)市規劃和(hé)房(fáng)地産的(de)發展，特别是現代化(huà)物(wù)業的(de)發展，住戶們需要的(de)不僅僅是單純的(de)保安型物(wù)業，他(tā)們期待更專業更全面的(de)物(wù)業服務，他(tā)們對(duì)物(wù)業消費的(de)概念也(yě)從根本上發生了(le)變化(huà)，所有權人(rén)與使用(yòng)權人(rén)對(duì)自己物(wù)業的(de)保值增值要求将逐步提高(gāo)。更加重視舒适安全安靜和(hé)健康，具有生态型的(de)居住環境将是業主們的(de)長(cháng)期需求；同時(shí)物(wù)業公司的(de)服務範圍也(yě)在急劇的(de)擴大(dà)，由于物(wù)業管理(lǐ)是新興産業，具有綜合性、複雜(zá)性的(de)多(duō)學科特點，因而吸引了(le)如建築、經濟、管理(lǐ)、工程等衆多(duō)門類的(de)專業人(rén)才。随著(zhe)行業科技含量的(de)不斷提高(gāo)，以及加入
       世界貿易組織後所面對(duì)的(de)市場(chǎng)競争，掌握現代管理(lǐ)和(hé)科學技術知識的(de)高(gāo)素質人(rén)才，将成爲物(wù)業管理(lǐ)可(kě)持續發展的(de)重要資源。高(gāo)等院校正根據行業發展的(de)需要，培養物(wù)業管理(lǐ)專業人(rén)才，行業的(de)不斷發展也(yě)将爲高(gāo)層次人(rén)才提供廣闊的(de)發展空間，高(gāo)素質和(hé)高(gāo)學曆的(de)人(rén)才也(yě)開始被物(wù)業關注。正是因爲這(zhè)兩方面的(de)急劇發展，而現代社會的(de)物(wù)業又沒有緊跟上發展的(de)步伐，所以才會出現在的(de)這(zhè)種情況。
       目前物(wù)業的(de)主要弊端是結構化(huà)與責任不夠明(míng)确。業主在住宅方面出問題物(wù)業和(hé)開發商相互推诿，沒有明(míng)确的(de)責任，更有甚者無人(rén)承擔責任。解決這(zhè)種問題隻有國家應盡快(kuài)出台物(wù)業管理(lǐ)專業性法規，規範政府、業主委員(yuán)會、物(wù)業管理(lǐ)公司、房(fáng)産開發商、居住者各自的(de)責、權、利，以及相互之間的(de)法律關系，進一步明(míng)确物(wù)業管理(lǐ)在社會主義初級階段的(de)地位和(hé)作用(yòng)，爲物(wù)業管理(lǐ)公司提供一個(gè)寬松、公開、公平的(de)競争環境，使我國物(wù)業管理(lǐ)向社會化(huà)、專業化(huà)、企業化(huà)經營軌道上邁進一步。
       現代物(wù)業的(de)另一個(gè)問題就是一些公共設施的(de)保養和(hé)維護部徹底，出了(le)問題沒人(rén)解決。小區(qū)或寫字樓一旦發生故障性事件而向物(wù)業管理(lǐ)公司反映（諸如電梯損壞、水(shuǐ)管洩漏、電閘破壞、防盜門失靈、牆灰剝落等），往往不能得(de)到及時(shí)解決。原因是物(wù)業管理(lǐ)公司在這(zhè)些方面無能爲力。他(tā)們一不具備各方面的(de)專業知識，二無配備必要的(de)維修隊及設施，一旦接獲維修投訴，隻能向其他(tā)相關單位報告或申請維修，這(zhè)顯然不符合專業物(wù)業管理(lǐ)規範。
       像市直前湖小區(qū)一樣， 物(wù)業管理(lǐ)經費難以爲繼也(yě)是影(yǐng)響物(wù)業發展的(de)一個(gè)瓶頸。物(wù)業管理(lǐ)和(hé)建設一樣，也(yě)需要資金的(de)投入，在物(wù)業管理(lǐ)中，應該貫徹“誰受益，誰投入”的(de)原則，形成物(wù)業管理(lǐ)資金的(de)源泉。但是，傳統的(de)福利住房(fáng)消費觀還(hái)有相當的(de)慣性，不少住戶往往把物(wù)業管理(lǐ)理(lǐ)解爲無償服務或低償服務，而拒交物(wù)業管理(lǐ)費。其實加強現代社會的(de)物(wù)業知識的(de)普及不僅有利于業主，更有利于現代物(wù)業的(de)發展，這(zhè)樣不僅能夠充分(fēn)維護業主本身的(de)利益，同時(shí)也(yě)能更好的(de)監督現代物(wù)業。
       現代社會各種法制都不健全，尤其是物(wù)業管理(lǐ)法制的(de)不健全緻使一些問題無法可(kě)依。當然也(yě)就沒有解決問題的(de)方法。全國性小區(qū)物(wù)業管理(lǐ)方面的(de)法規很不健全，諸如物(wù)業管理(lǐ)體制、物(wù)業管理(lǐ)經費、住宅小區(qū)物(wù)業管理(lǐ)公司的(de)資質審查、住宅小區(qū)的(de)物(wù)業驗收交接等關于住宅小區(qū)的(de)物(wù)業管理(lǐ)中的(de)重大(dà)問題都有待于進一步的(de)明(míng)确規定。同時(shí)責任制不健全緻使物(wù)業管理(lǐ)很難納入依法管理(lǐ)的(de)法制軌道，實行住宅小區(qū)物(wù)業管理(lǐ)的(de)規範化(huà)和(hé)标準化(huà)等缺乏法制的(de)根本保障。 物(wù)業管理(lǐ)公司在其經營管理(lǐ)服務過程中與街(jiē)道、居委會、公安、交通(tōng)、環保、衛生、市政、園林(lín)、教育、公用(yòng)事業、商業及文化(huà)娛樂(yuè)等部門都有密切關系。由于工作範圍不明(míng)确，關系不協調，已成爲小區(qū)物(wù)業管理(lǐ)中一大(dà)突出矛盾。相信随著(zhe)物(wù)業的(de)發展這(zhè)些問題會迎刃而解的(de)。
       當然從上例我們可(kě)以看出，物(wù)業撤出小區(qū)并不是明(míng)智之舉，“費”物(wù)不等于“廢”物(wù)。不能因物(wù)業管理(lǐ)費的(de)問題就廢除物(wù)業，由于物(wù)業管理(lǐ)行業在我國發展時(shí)間短、速度快(kuài)，專業理(lǐ)論學科體系建立還(hái)不完善，政策法規還(hái)不能完全适應行業發展的(de)要求，物(wù)業管理(lǐ)企業與各大(dà)産業的(de)經濟關系，以及與政府行政管理(lǐ)部門、街(jiē)道辦事處、居委會的(de)社會關系還(hái)未理(lǐ)順。但是，随著(zhe)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)化(huà)進程的(de)加快(kuài)，現代企業制度的(de)建立，物(wù)業管理(lǐ)企業将成爲真正的(de)法人(rén)企業，物(wù)業管理(lǐ)協會對(duì)行業管理(lǐ)的(de)社會作用(yòng)将得(de)到增強，社區(qū)管理(lǐ)中的(de)治安、水(shuǐ)、電等行政事務管理(lǐ)将回歸于政府和(hé)社會；保潔、保安、綠化(huà)、房(fáng)屋維修等日常事務将由社會的(de)專業化(huà)公司完成；物(wù)業管理(lǐ)與房(fáng)地産開發企業的(de)關系，也(yě)将由傳統的(de)“父子”關系轉變爲平等競争、關系密切的(de)獨立法人(rén)關系。物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)經營管理(lǐ)活動将會得(de)到進一步加強和(hé)發展。可(kě)見現代的(de)物(wù)業所做(zuò)的(de)僅僅是保持小區(qū)的(de)環境，其實作爲現代化(huà)的(de)物(wù)業需要對(duì)業主進行更高(gāo)層次的(de)服務：加強同業主交流。隻有彼此理(lǐ)解才能取得(de)相互的(de)信任，
       在目前物(wù)業公司隻有想方設法增強服務意識，才能赢得(de)業主、住戶的(de)信任與社會的(de)認同，增強企業自身競争力，從而不斷發展壯大(dà)。現在的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業小、弱、散、差的(de)現象普遍存在，全行業2萬多(duō)家物(wù)業管理(lǐ)企業中，僅有約三分(fēn)之一的(de)企業在财務上基本持平或約有盈利，而按現代企業制度建立起來(lái)的(de)企業還(hái)不足4％。随著(zhe)物(wù)業管理(lǐ)招标投标工作的(de)大(dà)力推行和(hé)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)化(huà)的(de)發展，物(wù)業管理(lǐ)企業将從數量型增長(cháng)向質量、規模、效益型增長(cháng)轉變，規模化(huà)經營的(de)資産重組必然驅使物(wù)業管理(lǐ)企業向品牌化(huà)企業的(de)方向發展，在有限的(de)市場(chǎng)資源條件下(xià)，企業競争将進一步加劇，勢必推動物(wù)業管理(lǐ)行業整體素質的(de)提高(gāo)，社會資源配置也(yě)将得(de)到進一步的(de)優化(huà)。
       總之，我國的(de)物(wù)業管理(lǐ)我們起步晚，需要做(zuò)的(de)工作很多(duō)很多(duō)。物(wù)業管理(lǐ)工作最終的(de)發展必須随著(zhe)電力後勤管理(lǐ)體制改革的(de)不斷深入走向規範化(huà)、正規化(huà)。相信不久的(de)将來(lái)“費”與“廢”的(de)問題也(yě)會随著(zhe)物(wù)業的(de)發展而消失。