不交物(wù)業費将列失信記錄 南(nán)京物(wù)管新規引發争議(yì)

事關每一位市民的(de)《南(nán)京市住宅物(wù)業管理(lǐ)條例(草(cǎo)案)》(征求意見稿)在7月(yuè)上旬公示後，關注度頗高(gāo)。征求意見稿中關于“欠繳物(wù)業費可(kě)能要被錄入個(gè)人(rén)信用(yòng)檔案”的(de)新規，更是引發大(dà)量討(tǎo)論。現代快(kuài)報記者發現，網絡調查中對(duì)這(zhè)個(gè)新規的(de)反對(duì)聲音(yīn)超過八成。有人(rén)認爲，将欠繳物(wù)業費一刀(dāo)切地與個(gè)人(rén)征信挂鈎，對(duì)業主來(lái)說不夠公平;有人(rén)認爲，一旦确認欠費就要被錄入征信，似乎過于嚴厲。

欠物(wù)業費

将面臨“失信”懲罰

物(wù)業費收不齊，是物(wù)業公司普遍的(de)“老大(dà)難”。據南(nán)京物(wù)業行業人(rén)士介紹，目前南(nán)京的(de)普通(tōng)住宅小區(qū)裏，物(wù)業費收繳率能達到90%的(de)很少，有的(de)小區(qū)如果出現業主與物(wù)業公司明(míng)顯的(de)矛盾的(de)，可(kě)能都達不到50%。

在不少小區(qū)，物(wù)業公司服務不到位，造成物(wù)業費收不齊，接著(zhe)物(wù)業公司服務更無法到位……久而久之會陷入死循環，最終以物(wù)業公司走人(rén)告終。在征求意見稿中，爲了(le)解決這(zhè)個(gè)難題，條例的(de)制訂者作出了(le)新的(de)嘗試。在第56條中規定：業主不得(de)以物(wù)業企業服務質量未達約定标準爲由，拒交物(wù)業服務費用(yòng)。業主有欠交物(wù)業服務費用(yòng)等違反物(wù)業服務合同以及違反法律法規、管理(lǐ)規約等行爲，經生效判決或仲裁裁決确認的(de)，按照(zhào)個(gè)人(rén)信用(yòng)信息管理(lǐ)有關規定錄入個(gè)人(rén)信用(yòng)檔案。這(zhè)條措辭略顯剛硬的(de)規定中指出，物(wù)業服務質量不好，并不能成爲業主不交物(wù)業費的(de)理(lǐ)由。而如果業主欠繳物(wù)業費被法院或仲裁委确認，就将面臨“失信”的(de)懲罰。

超八成網友反對(duì)

“那種無理(lǐ)由不交費的(de)情況，現在很少了(le)，無理(lǐ)取鬧的(de)畢竟是極少數。”橋北(běi)業主宋先生說，在大(dà)多(duō)數不交物(wù)業費的(de)情況裏面，業主都是有自己的(de)理(lǐ)由，而且大(dà)多(duō)是自己的(de)利益受到損失，對(duì)物(wù)業公司有意見才會拒絕交費。現在直接認定業主不準不繳費，而且拿個(gè)人(rén)征信說事，恐怕很難讓人(rén)信服。有網友說，如果按照(zhào)這(zhè)個(gè)規定，業主們想維權就更是難上加難了(le)，因爲手上最後的(de)籌碼都沒有了(le)。“如果說個(gè)别業主是拒繳物(wù)業費的(de)老賴，大(dà)多(duō)數隻是拿物(wù)業費要與無法令人(rén)滿意的(de)物(wù)業交涉的(de)武器，現在都這(zhè)麽玩了(le)，以後物(wù)業會不會更加爲所欲爲?”

還(hái)有網友表示，如果這(zhè)條保留，必須對(duì)應地制定物(wù)業公司如果服務不到位，或者沒有履行和(hé)小區(qū)業主簽訂的(de)服務合同中的(de)服務項目時(shí)對(duì)物(wù)業公司的(de)懲處條款。

在365網站發起的(de)投票(piào)中，對(duì)于“你是否贊成業主無權拒交物(wù)業費”，有82.11%的(de)網友選擇了(le)不贊成。

不交物(wù)業費與個(gè)人(rén)信用(yòng)記錄挂鈎，妥不妥?

贊成聲

新規起草(cǎo)組負責人(rén)：符合上位法，外地有先例

對(duì)于第56條設置的(de)初衷，征求意見稿起草(cǎo)組負責人(rén)、河(hé)海大(dà)學法學院副院長(cháng)陳廣華教授有自己的(de)解讀。

他(tā)表示，在調研中發現，南(nán)京一些地方的(de)物(wù)業管理(lǐ)走進了(le)惡性循環的(de)死胡同，業主不願意交費，因爲物(wù)管企業服務質量不行，不交費之後物(wù)管企業怠工，服務質量變得(de)更差……業主、物(wù)管企業、政府三方都苦不堪言，老百姓尤其不滿。爲了(le)破解這(zhè)一難題，從上位法看，國務院《物(wù)業管理(lǐ)條例》第七條第六項明(míng)确規定，業主有繳納物(wù)業費的(de)義務。

“業主繳納物(wù)業費體現了(le)業主對(duì)于小區(qū)業主共有财産的(de)管理(lǐ)義務和(hé)責任，和(hé)物(wù)管企業的(de)服務質量不是同一個(gè)對(duì)等的(de)法律關系。如果物(wù)管企業服務不到位，在法律上有救濟渠道，合同法的(de)第107條就有規定。而且，一部分(fēn)業主交納了(le)物(wù)業管理(lǐ)費，另一部分(fēn)業主拒不交納，實際上也(yě)侵犯了(le)已交費業主的(de)合法權益。這(zhè)一條文規定符合上位法精神。”

陳廣華說，個(gè)人(rén)信用(yòng)記錄是趨勢，立法要和(hé)國家法律的(de)框架相接軌。他(tā)認爲，經生效判決或仲裁裁決确認的(de)才會被錄入個(gè)人(rén)信用(yòng)檔案，因此事實上最後會被計入個(gè)人(rén)信用(yòng)檔案的(de)是極少部分(fēn)人(rén)。

他(tā)還(hái)表示，從同類城(chéng)市的(de)立法來(lái)看，上海比南(nán)京更加超前，規定了(le)不需要生效判決或仲裁裁決，隻要物(wù)管企業催繳兩次仍拒不繳費的(de)，就要計入業主的(de)個(gè)人(rén)信用(yòng)檔案。南(nán)京這(zhè)次的(de)規定更加審慎。

反對(duì)聲

不宜挂鈎征信，很多(duō)欠費情況是因物(wù)業失責

對(duì)于物(wù)業費挂鈎征信，澳麗嘉園小區(qū)業委會主任鐘(zhōng)世麟的(de)第一反應就是“不合适”。

他(tā)指出，在欠繳物(wù)業費的(de)情形中，有很多(duō)明(míng)顯是物(wù)業公司的(de)責任，比如說業主在已經繳納相關費用(yòng)的(de)情況下(xià)，車在小區(qū)裏停放時(shí)被蹭;小區(qū)業主家中失竊;小區(qū)有明(míng)顯的(de)違建物(wù)業不管;小區(qū)的(de)綠化(huà)養護明(míng)顯不到位等等。

他(tā)介紹說，澳麗嘉園小區(qū)多(duō)年前曾經有一戶業主家中失竊，損失比較嚴重。案件發生後長(cháng)時(shí)間沒有破案，業主針對(duì)此事與物(wù)業公司交涉，物(wù)業公司承認疏于管理(lǐ)，要承擔一定的(de)責任，最後雙方溝通(tōng)的(de)結果是免除了(le)業主兩年多(duō)的(de)物(wù)業費。“這(zhè)種情況說明(míng)，單方面要求業主全額支付物(wù)業費，是沒有道理(lǐ)的(de)，物(wù)業公司首先要看自身的(de)管理(lǐ)是否到位。”鐘(zhōng)世麟認爲，在物(wù)業公司普遍管理(lǐ)還(hái)不夠規範的(de)背景下(xià)，不宜将物(wù)業費與個(gè)人(rén)征信挂鈎。

建議(yì)1

物(wù)管人(rén)員(yuán):不宜一刀(dāo)切，可(kě)增加“拒不執行”情形

作爲物(wù)業公司的(de)管理(lǐ)者，江蘇華門集團物(wù)業管理(lǐ)公司總經理(lǐ)吳濤承認，這(zhè)個(gè)條款一旦實施，會對(duì)業主拖欠物(wù)業費的(de)情況有所緩解，某種程度上物(wù)業公司是直接受益者。不過，他(tā)也(yě)認爲，條例不宜“一刀(dāo)切”。

吳濤說，在物(wù)業公司與業主的(de)物(wù)業費糾紛上了(le)法院或仲裁委後，判決或裁決結果懸念不大(dà)，“99%以上的(de)情況都是業主支付物(wù)業費，最多(duō)是全額還(hái)是打折的(de)問題，因爲這(zhè)當中有合同法的(de)支持。”他(tā)建議(yì)說，在大(dà)多(duō)數官司當中，業主在敗訴後都支付了(le)物(wù)業費，這(zhè)種情況下(xià)就沒有必要再錄入征信，畢竟糾紛已經順利解決。

而對(duì)于業主不服判決或裁決，繼續當“老賴”的(de)情況，可(kě)以動用(yòng)錄入征信的(de)手段。吳濤表示，法院判決後業主拒不執行的(de)，物(wù)業公司向法院申請強制執行時(shí)，有的(de)法院執行局因工作太忙，可(kě)能會顧不上這(zhè)種涉案金額小的(de)官司，因此物(wù)業公司有時(shí)候赢了(le)官司依然拿不到錢，這(zhè)種情況下(xià)用(yòng)“失信”作爲輔助方法爲宜。

建議(yì)2

業委會人(rén)員(yuán)：能不能隻針對(duì)“惡意欠費”

正泰大(dà)廈業委會主任陳本林(lín)同樣覺得(de)“一刀(dāo)切”的(de)情況值得(de)商榷：“業主如果欠繳物(wù)業費，總歸是有各種理(lǐ)由，他(tā)們的(de)訴求應當得(de)到尊重。如果這(zhè)個(gè)條款生效，以後隻要業主欠費，物(wù)業公司馬上告到法院，這(zhè)種官司可(kě)以說一告一個(gè)準，業主的(de)訴求尚未得(de)到溝通(tōng)，就被錄入征信，這(zhè)對(duì)業主來(lái)說顯然是不公平的(de)。”他(tā)還(hái)認爲，現實中認定業主的(de)違約很簡單，那就是欠繳物(wù)業費;而物(wù)業公司的(de)違約行爲比比皆是，但卻不是很容易認定，在雙方權利不對(duì)等的(de)情況下(xià)，設置制裁業主的(de)規定，打擊面過廣。

陳本林(lín)建議(yì)說，将物(wù)業費與“失信”挂鈎，出發點是好的(de)，但這(zhè)畢竟隻是震懾，而不該成爲目的(de)。建議(yì)可(kě)以将“失信”用(yòng)于惡意欠費中。“比如說經過物(wù)業的(de)多(duō)次催收、無明(míng)顯理(lǐ)由故意欠繳的(de)、欠費周期較長(cháng)的(de)等等，并且由法院來(lái)認定屬惡意欠費，再考慮錄入征信。”

解決拖欠物(wù)業費

其實沒那麽簡單

物(wù)業有“瑕疵”

法院判物(wù)業費打9折

郭先生是南(nán)京玄武區(qū)某小區(qū)的(de)業主，去年他(tā)被小區(qū)物(wù)業公司告上玄武區(qū)法院，要求支付2010年到2014年的(de)物(wù)業費5900多(duō)元以及滞納金。在法庭上，郭先生表示，自己對(duì)小區(qū)物(wù)業有諸多(duō)不滿意，并提交了(le)不少證據。

法院審理(lǐ)查明(míng)，物(wù)業沒有經小區(qū)業委會同意，就在小區(qū)的(de)空地上自行劃定了(le)部分(fēn)機動車停車位，并向業主收取停車費，收費主要用(yòng)于補貼物(wù)業公司的(de)日常開支。物(wù)業在小區(qū)提供物(wù)業服務期間，收支賬目也(yě)沒有向業主公開。

物(wù)業公司的(de)行爲被法院認定爲“瑕疵”。按照(zhào)物(wù)業收費與服務水(shuǐ)平相适應的(de)原則，法院判決郭先生繳納90%的(de)物(wù)業費，且無需支付滞納金。今年3月(yuè)，南(nán)京中院二審維持原判。

“事實上很多(duō)欠繳物(wù)業費的(de)官司當中，業主都會在法庭上列舉出物(wù)業公司的(de)種種問題。”業内人(rén)士表示，但是由于專業度的(de)問題，很多(duō)業主的(de)訴求最終無法作爲證據被法院采納，造成被判決全額支付物(wù)業費。“但是，對(duì)于像郭先生這(zhè)樣最終隻需要支付9折物(wù)業費的(de)情況，是不是也(yě)會被錄入‘失信’呢(ne)?”這(zhè)位人(rén)士稱，按照(zhào)新規的(de)表述，郭先生也(yě)要成爲“失信”，這(zhè)似乎有些冤枉，希望立法者能夠有所甄别。

溧水(shuǐ)出新規要曝光(guāng)

欠物(wù)業費的(de)公務員(yuán)

執行難，一年下(xià)來(lái)零曝光(guāng)

去年溧水(shuǐ)在南(nán)京全市率先推出新規，于3月(yuè)1日起，分(fēn)批對(duì)未繳清物(wù)業費的(de)業主進行曝光(guāng)，定期在媒體上公布未繳清物(wù)業費業主的(de)樓棟号、姓名和(hé)工作單位等。逾期仍不繳納的(de)，物(wù)業服務企業可(kě)以向人(rén)民法院起訴。當時(shí)還(hái)專門發文明(míng)确，先從機關、事業單位工作人(rén)員(yuán)開始，不僅在媒體上曝光(guāng)，還(hái)在其單位通(tōng)報、小區(qū)公示。對(duì)于惡意欠費的(de)副科級以上幹部，由區(qū)物(wù)業辦發函至區(qū)委組織部和(hé)監察局，将其不良行爲記入本人(rén)檔案，作爲幹部考核的(de)依據。

那麽一年多(duō)下(xià)來(lái)，有公職人(rén)員(yuán)因爲惡意欠費被曝光(guāng)了(le)嗎?昨天，溧水(shuǐ)區(qū)有關部門人(rén)士向現代快(kuài)報記者坦言，去年，溧水(shuǐ)區(qū)僅針對(duì)宏力花苑、新龍佳苑、美(měi)麗新城(chéng)等4個(gè)小區(qū)試點，一年多(duō)下(xià)來(lái)，沒有一個(gè)人(rén)被曝光(guāng)。“主要還(hái)是操作起來(lái)有難度。由誰來(lái)向社會通(tōng)報?如果以區(qū)住建部門的(de)名義，首先這(zhè)個(gè)分(fēn)量不夠，其次是曝光(guāng)了(le)人(rén)家的(de)隐私，我也(yě)不知道他(tā)和(hé)物(wù)業到底有沒有糾紛，是因爲物(wù)業服務不到位，還(hái)是沒有上門收取造成的(de)欠費，這(zhè)些都會扯皮的(de)。