《無錫市物(wù)業管理(lǐ)條例》9月(yuè)1日起實施 九大(dà)變化(huà)先看權威解讀

  中國江蘇網8月(yuè)28日訊 昨從市住建局獲悉，在《江蘇省物(wù)業管理(lǐ)條例》的(de)基礎上，一部更契合無錫地方特色、更具操作性的(de)《無錫市物(wù)業管理(lǐ)條例》（已下(xià)簡稱《條例》）即将自9月(yuè)1日起實施。據悉，無錫也(yě)是省内第一個(gè)将省物(wù)業管理(lǐ)條例“落地”的(de)城(chéng)市，其中不少條款打破傳統物(wù)業管理(lǐ)慣性思維。昨天，參與《條例》起草(cǎo)的(de)市住建局物(wù)業處負責人(rén)進行了(le)權威解讀。

　　提出小區(qū)“三位一體”綜合管理(lǐ)

　　現實生活中，涉及發生在小區(qū)的(de)事，業主第一反應是找物(wù)業公司。條例首次強調了(le)物(wù)業管理(lǐ)不隻是物(wù)業公司和(hé)行政主管部門的(de)事情，而是需要全社會共同參與，賦予街(jiē)道、社居委更多(duō)的(de)職責，是《條例》體現出的(de)最大(dà)變化(huà)。
　　《條例》第一章(zhāng)總則中即明(míng)确了(le)物(wù)業管理(lǐ)應該建立由“行業管理(lǐ)+屬地管理(lǐ)+綜合管理(lǐ)”的(de)行政管理(lǐ)體系。行業管理(lǐ)即爲物(wù)業行政主管部門對(duì)物(wù)業服務企業的(de)監督管理(lǐ)；屬地管理(lǐ)是由街(jiē)道爲主、社居委爲輔，主要負責指導監督業主大(dà)會、業主委員(yuán)會的(de)成立和(hé)換屆，協調業主與業主委員(yuán)會、物(wù)業企業間的(de)矛盾糾紛；綜合管理(lǐ)由其他(tā)諸如公安、城(chéng)管、物(wù)價、質監、工商等行政部門根據各自分(fēn)工負責。這(zhè)就有效避免了(le)業主遇到問題後，不同的(de)職能部門相互“踢皮球”，也(yě)讓業主維權時(shí)找對(duì)“門路”。比如，根據《條例》第47條，在小區(qū)内亂設攤點、損壞綠地、社會生活噪音(yīn)超标、違法搭建等行爲由城(chéng)管負責監督管理(lǐ)。養犬、車輛停放、消防、技防、室内居民噪音(yīn)等由公安部門負責監督管理(lǐ)。

　　将欠交物(wù)業費行爲與個(gè)人(rén)信用(yòng)挂鈎

　　據悉，目前很多(duō)小區(qū)的(de)物(wù)業費收繳率不高(gāo)，欠費直接影(yǐng)響物(wù)管企業的(de)服務質量，也(yě)侵害了(le)誠信的(de)交費業主的(de)利益，不利于物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域的(de)管理(lǐ)。爲此，《條例》第34條規定：業主未按照(zhào)約定交納物(wù)業服務費用(yòng)的(de)，業主委員(yuán)會、物(wù)業服務企業可(kě)以通(tōng)過上門催交、在本物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内公示等方式，督促其限期交納。換言之，法律賦予業主委員(yuán)上門催交物(wù)業費的(de)職能。同時(shí)可(kě)在小區(qū)内公示“老賴”名單的(de)做(zuò)法。對(duì)于逾期不交納的(de)，《條例》　規定，物(wù)業服務企業可(kě)以依法提起訴訟或者申請仲裁。
　　《條例》第41條規定：業主有欠交物(wù)業服務費用(yòng)等違反物(wù)業服務合同以及違反管理(lǐ)規約等行爲，經生效判決或者仲裁裁決确認的(de)，按照(zhào)個(gè)人(rén)信用(yòng)信息管理(lǐ)有關規定錄入個(gè)人(rén)信用(yòng)檔案。這(zhè)也(yě)是首次将欠交行爲與個(gè)人(rén)信用(yòng)挂鈎，有可(kě)能會限制其在今後的(de)信貸等方面的(de)行爲。

　　以《條例》的(de)形式規範業委會運作

　　目前無錫已有備案成立業委會的(de)小區(qū)約有350個(gè)，約占全市小區(qū)的(de)1/3。一些運作不規範的(de)業主委會屢屢出現“違規”行爲，比如業委會成員(yuán)自己帶頭不交物(wù)業費，享受各種“特權”；業委會成員(yuán)以學習(xí)的(de)名義去外地旅遊等。
　　《條例》首次對(duì)業主大(dà)會籌備組、組成人(rén)員(yuán)、業委會人(rén)選的(de)條件、職責、罷免、換屆選擇等各個(gè)環節和(hé)流程進行了(le)逐一規定，具體細化(huà)了(le)業主委員(yuán)會的(de)任職條件和(hé)要求，并首次将個(gè)人(rén)誠信納入業主委員(yuán)會任職條件之中。
　　《條例》第14條對(duì)業主委員(yuán)會換屆工作作了(le)新的(de)規定，明(míng)确了(le)業主委員(yuán)會任期屆滿3個(gè)月(yuè)前，應當書(shū)面告知街(jiē)道辦事處（鎮人(rén)民政府）。街(jiē)道辦事處（鎮人(rén)民政府）應當按規定成立換屆改選小組，組織召開業主大(dà)會會議(yì)選舉産生新一屆業主委員(yuán)會。并明(míng)确了(le)自換屆改選小組産生至新一屆業主委員(yuán)會選舉産生期間，業主委員(yuán)會不得(de)組織召開業主大(dà)會會議(yì)對(duì)下(xià)列事項作出決定：（一）選聘、解聘物(wù)業服務企業；（二）管理(lǐ)規約規定情形以外的(de)物(wù)業維修、更新、改造等重大(dà)事項；（三）其他(tā)重大(dà)事項。
　　爲解決當前一些業主委員(yuán)會賬目不公開、收支不透明(míng)、工作經費不公示等主要問題。《條例》第16條對(duì)業主委員(yuán)會換屆時(shí)的(de)工作經費和(hé)經營性收益等情況進行審核作了(le)明(míng)确規定，審核時(shí)可(kě)以邀請街(jiē)道辦事處（鎮人(rén)民政府）或者社區(qū)居（村(cūn)）民委員(yuán)會進行核查，也(yě)可(kě)以委托第三方進行審計。

　　明(míng)确分(fēn)期建設的(de)項目可(kě)先期成立業委會

　　在無錫，一個(gè)大(dà)型社區(qū)分(fēn)好多(duō)期開發，10多(duō)年間無法成立業委會的(de)情況并不少見。根據此前相關規定，在同一個(gè)區(qū)域，隻能成立一個(gè)業委會，使得(de)先期交付使用(yòng)的(de)部門區(qū)域的(de)業主利益得(de)不到有效保障。
　　《條例》　對(duì)分(fēn)期建設成立業主委員(yuán)會作出了(le)重要調整：劃分(fēn)爲一個(gè)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)分(fēn)期開發的(de)建設項目，先期開發部分(fēn)符合條件的(de)，可(kě)以成立業主大(dà)會，選舉産生業主委員(yuán)會。
　　首次業主大(dà)會會議(yì)應當根據分(fēn)期開發的(de)物(wù)業面積和(hé)進度等因素，在業主大(dà)會議(yì)事規則中明(míng)确增補業主委員(yuán)會委員(yuán)的(de)辦法。如小區(qū)分(fēn)四期開發，一期已經完成，如符合條件則可(kě)以成立業主委員(yuán)會。但此時(shí)的(de)業主大(dà)會、業主委員(yuán)會隻能代表一期，因此是有限權的(de)業主大(dà)會、業主委員(yuán)會。對(duì)于具體權限及其運行等操作細則，将在即将推出的(de)《無錫市業主委員(yuán)會指導規則》中明(míng)确。

　　明(míng)确小區(qū)公共部位經營所得(de)應建帳管理(lǐ)

　　電梯廣告收入、牆體外立面戶外廣告收入以及小區(qū)内劃線停車位的(de)收入，這(zhè)些每天由物(wù)業公司運作的(de)項目，在大(dà)部分(fēn)業主眼中都是一筆糊塗賬。
　　《條例》第25條規定：物(wù)業服務企業根據物(wù)業服務合同約定和(hé)有關法律、法規規定，利用(yòng)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内業主共有部分(fēn)、共用(yòng)設施設備産生的(de)收入，去除成本後，收益歸全體業主所有。經營性收益可(kě)以根據業主大(dà)會決定，直接用(yòng)于共有部分(fēn)、共用(yòng)設施設備的(de)維修、更新、改造或者補充物(wù)業專項維修金，以及彌補物(wù)業服務費不足等其他(tā)需求。物(wù)業服務企業代管的(de)應單獨列帳，業主委員(yuán)會自行管理(lǐ)的(de)，應接受社居委的(de)監督。

　　将物(wù)業服務企業建立誠信檔案寫進條例

　　業主依據物(wù)業服務合同約定交納物(wù)業費的(de)同時(shí)，物(wù)業服務企業也(yě)要履行相當的(de)職責。首先《條例》31條規定：物(wù)業服務企業應當在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内顯著位置公示包括收費項目、收費方式、收費标準、服務标準、電梯運行維護費、公共能耗費等在内的(de)信息，讓業主明(míng)明(míng)白白消費。
　　其次，針對(duì)當前1000多(duō)個(gè)小區(qū)中，物(wù)業公司項目經理(lǐ)随意調整所引發的(de)小區(qū)不穩定現狀，《條例》　規範了(le)物(wù)業服務企業誠信服務經營，明(míng)确規定了(le)失信行爲及處罰措施，促進物(wù)業服務企業規範服務，也(yě)彌補了(le)我市去年以來(lái)實行物(wù)業管理(lǐ)誠信體系的(de)法律依據。
　　今後，物(wù)業服務企業的(de)誠信檔案将作爲企業管理(lǐ)的(de)重要手段。

　　提出小區(qū)停車位
　　應合理(lǐ)租售

　　一面是小區(qū)地下(xià)車庫停放的(de)車輛寥寥可(kě)數，一面是小區(qū)道路上、綠化(huà)帶上車輛亂停，停車難一直是物(wù)業管理(lǐ)的(de)一大(dà)難題。《條例》明(míng)确了(le)，“建設單位應當向全體業主公布車位、車庫的(de)情況；未出售或者未附贈的(de)車位、車庫，應當優先出租給本物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)業主；業主要求承租車位、車庫的(de)，建設單位不得(de)隻售不租，期滿後可(kě)以優先續租”，并進一步強調，“車位、車庫不得(de)單獨轉讓給物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域外的(de)單位和(hé)個(gè)人(rén)。”
　　《條例》　還(hái)明(míng)确，“劃分(fēn)爲一個(gè)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域的(de)分(fēn)期開發建設項目，建設單位應當結合當期業主停車需求，按照(zhào)比例劃出可(kě)供租售的(de)車位、車庫，并在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内顯著位置公示。小區(qū)整體交付前，隻能向每戶業主出售一個(gè)車位、車庫。”也(yě)就是說，即便擁有兩輛車以上的(de)家庭，理(lǐ)論上隻能買到一個(gè)停車位。小區(qū)整體交付之後，在确保未銷售房(fáng)屋每戶一個(gè)車位、車庫的(de)情形下(xià)，剩餘車位、車庫可(kě)按照(zhào)規定出售。目前，無錫也(yě)在起草(cǎo)有關小區(qū)停車位的(de)規範性文件，進一步細化(huà)操作程序。

　　将牆面滲水(shuǐ)
　　納入應急維修項目中

　　房(fáng)屋專項維修資金是房(fáng)屋的(de)養老錢，用(yòng)這(zhè)筆錢，必須符合兩個(gè)“三分(fēn)之二”條件，即建築物(wù)總面積2/3以上的(de)業主且占總人(rén)數2/3以上的(de)業主討(tǎo)論通(tōng)過，程序繁瑣。這(zhè)在一些空置率比較高(gāo)的(de)小區(qū)，根本不現實。
　　省條例中提到的(de)6種應急維修項目是：屋面防水(shuǐ)損壞造成滲漏的(de)；電梯故障危及人(rén)身安全的(de)；公共護（圍）欄破損嚴重，危及人(rén)身安全的(de)；　樓體單側外立面有脫落危險的(de)；專用(yòng)排水(shuǐ)設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人(rén)身、财産安全的(de)；危及房(fáng)屋安全的(de)其他(tā)情形。《條例》在省條例基礎上，增加了(le)牆面滲水(shuǐ)或其他(tā)危及安全的(de)事項。
　　爲了(le)解決維修資金利息使用(yòng)，避免每次使用(yòng)時(shí)需要召開業主大(dà)會表決，從而影(yǐng)響維修資金利息使用(yòng)效率，《條例》明(míng)确規定了(le)可(kě)以一次授權多(duō)次使用(yòng)的(de)約定，即通(tōng)過業主大(dà)會對(duì)維修資金利息使用(yòng)授權，在日常使用(yòng)中不必再召開業主大(dà)會，簡化(huà)了(le)程序，方便了(le)維修資金利息的(de)使用(yòng)。

　　明(míng)确規定舊(jiù)住宅小區(qū)
　　與拆遷安置房(fáng)的(de)管理(lǐ)

　　《條例》　明(míng)确了(le)經整治改造的(de)舊(jiù)住宅小區(qū)有條件的(de)應實行物(wù)業管理(lǐ)，業主應當承擔相應的(de)物(wù)業管理(lǐ)費。
　　面對(duì)我市大(dà)量的(de)拆遷安置房(fáng)小區(qū)，《條例》　也(yě)規定了(le)應當參照(zhào)商品房(fáng)小區(qū)物(wù)業管理(lǐ)，對(duì)小區(qū)的(de)管理(lǐ)主體、前期服務合同、服務收費制度、專項維修資金交存作出了(le)規定，從而爲今後我市拆遷安置房(fáng)逐步向市場(chǎng)化(huà)物(wù)業管理(lǐ)過渡打下(xià)基礎。