物(wù)業承接查驗辦法

關于印發《物(wù)業承接查驗辦法》的(de)通(tōng)知

建房(fáng)[2010]165号　

各省、自治區(qū)住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設廳，直轄市房(fáng)地局（建委），新疆生産建設兵(bīng)團建設局：

    爲了(le)規範物(wù)業承接查驗行爲，加強前期物(wù)業管理(lǐ)活動的(de)指導和(hé)監督，維護業主的(de)合法權益，根據《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》、《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》和(hé)《物(wù)業管理(lǐ)條例》等法律法規的(de)規定，我部制定了(le)《物(wù)業承接查驗辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的(de)情況，請及時(shí)告知我部房(fáng)地産市場(chǎng)監管司。

中華人(rén)民共和(hé)國住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設部

二〇一〇年十月(yuè)十四日

物(wù)業承接查驗辦法

    第一條　爲了(le)規範物(wù)業承接查驗行爲，加強前期物(wù)業管理(lǐ)活動的(de)指導和(hé)監督，維護業主的(de)合法權益，根據《中華人(rén)民共和(hé)國物(wù)權法》、《中華人(rén)民共和(hé)國合同法》和(hé)《物(wù)業管理(lǐ)條例》等法律法規的(de)規定，制定本辦法。

    第二條　本辦法所稱物(wù)業承接查驗，是指承接新建物(wù)業前，物(wù)業服務企業和(hé)建設單位按照(zhào)國家有關規定和(hé)前期物(wù)業服務合同的(de)約定，共同對(duì)物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備進行檢查和(hé)驗收的(de)活動。

    第三條　物(wù)業承接查驗應當遵循誠實信用(yòng)、客觀公正、權責分(fēn)明(míng)以及保護業主共有财産的(de)原則。

    第四條　鼓勵物(wù)業服務企業通(tōng)過參與建設工程的(de)設計、施工、分(fēn)戶驗收和(hé)竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物(wù)業管理(lǐ)的(de)建議(yì)，爲實施物(wù)業承接查驗創造有利條件。

    第五條　國務院住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設主管部門負責全國物(wù)業承接查驗活動的(de)指導和(hé)監督工作。

    縣級以上地方人(rén)民政府房(fáng)地産行政主管部門負責本行政區(qū)域内物(wù)業承接查驗活動的(de)指導和(hé)監督工作。

    第六條　建設單位與物(wù)業買受人(rén)簽訂的(de)物(wù)業買賣合同，應當約定其所交付物(wù)業的(de)共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的(de)配置和(hé)建設标準。

    第七條　建設單位制定的(de)臨時(shí)管理(lǐ)規約，應當對(duì)全體業主同意授權物(wù)業服務企業代爲查驗物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的(de)事項作出約定。

    第八條　建設單位與物(wù)業服務企業簽訂的(de)前期物(wù)業服務合同，應當包含物(wù)業承接查驗的(de)内容。

    前期物(wù)業服務合同就物(wù)業承接查驗的(de)内容沒有約定或者約定不明(míng)确的(de)，建設單位與物(wù)業服務企業可(kě)以協議(yì)補充。

    不能達成補充協議(yì)的(de)，按照(zhào)國家标準、行業标準履行；沒有國家标準、行業标準的(de)，按照(zhào)通(tōng)常标準或者符合合同目的(de)的(de)特定标準履行。

    第九條　建設單位應當按照(zhào)國家有關規定和(hé)物(wù)業買賣合同的(de)約定，移交權屬明(míng)确、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的(de)物(wù)業。

    第十條　建設單位應當在物(wù)業交付使用(yòng)15日前，與選聘的(de)物(wù)業服務企業完成物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的(de)承接查驗工作。

    第十一條　實施承接查驗的(de)物(wù)業，應當具備以下(xià)條件：

    （一）建設工程竣工驗收合格，取得(de)規劃、消防、環保等主管部門出具的(de)認可(kě)或者準許使用(yòng)文件，并經建設行政主管部門備案；

    （二）供水(shuǐ)、排水(shuǐ)、供電、供氣、供熱(rè)、通(tōng)信、公共照(zhào)明(míng)、有線電視等市政公用(yòng)設施設備按規劃設計要求建成，供水(shuǐ)、供電、供氣、供熱(rè)已安裝獨立計量表具；

    （三）教育、郵政、醫療衛生、文化(huà)體育、環衛、社區(qū)服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

    （四）道路、綠地和(hé)物(wù)業服務用(yòng)房(fáng)等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用(yòng)功能要求；

    （五）電梯、二次供水(shuǐ)、高(gāo)壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用(yòng)設施設備取得(de)使用(yòng)合格證書(shū)；

    （六）物(wù)業使用(yòng)、維護和(hé)管理(lǐ)的(de)相關技術資料完整齊全；

    （七）法律、法規規定的(de)其他(tā)條件。

    第十二條　實施物(wù)業承接查驗，主要依據下(xià)列文件：

    （一）物(wù)業買賣合同；

    （二）臨時(shí)管理(lǐ)規約；

    （三）前期物(wù)業服務合同；

    （四）物(wù)業規劃設計方案；

    （五）建設單位移交的(de)圖紙資料；

    （六）建設工程質量法規、政策、标準和(hé)規範。

    第十三條　物(wù)業承接查驗按照(zhào)下(xià)列程序進行：

    （一）确定物(wù)業承接查驗方案；

    （二）移交有關圖紙資料；

    （三）查驗共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備；

    （四）解決查驗發現的(de)問題；

    （五）确認現場(chǎng)查驗結果；

    （六）簽訂物(wù)業承接查驗協議(yì)；

    （七）辦理(lǐ)物(wù)業交接手續。

    第十四條　現場(chǎng)查驗20日前，建設單位應當向物(wù)業服務企業移交下(xià)列資料：

    （一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下(xià)管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

    （二）共用(yòng)設施設備清單及其安裝、使用(yòng)和(hé)維護保養等技術資料；

    （三）供水(shuǐ)、供電、供氣、供熱(rè)、通(tōng)信、有線電視等準許使用(yòng)文件；

    （四）物(wù)業質量保修文件和(hé)物(wù)業使用(yòng)說明(míng)文件；

    （五）承接查驗所必需的(de)其他(tā)資料。

    未能全部移交前款所列資料的(de)，建設單位應當列出未移交資料的(de)詳細清單并書(shū)面承諾補交的(de)具體時(shí)限。

    第十五條　物(wù)業服務企業應當對(duì)建設單位移交的(de)資料進行清點和(hé)核查，重點核查共用(yòng)設施設備出廠、安裝、試驗和(hé)運行的(de)合格證明(míng)文件。

    第十六條　物(wù)業服務企業應當對(duì)下(xià)列物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備進行現場(chǎng)檢查和(hé)驗收：

    （一）共用(yòng)部位：一般包括建築物(wù)的(de)基礎、承重牆體、柱、梁、樓闆、屋頂以及外牆、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

    （二）共用(yòng)設備：一般包括電梯、水(shuǐ)泵、水(shuǐ)箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水(shuǐ)管線、電線、供暖及空調設備等；

    （三）共用(yòng)設施：一般包括道路、綠地、人(rén)造景觀、圍牆、大(dà)門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水(shuǐ)溝、渠、池、污水(shuǐ)井、化(huà)糞池、垃圾容器、污水(shuǐ)處理(lǐ)設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂(yuè)設施、消防設施、安防監控設施、人(rén)防設施、垃圾轉運設施以及物(wù)業服務用(yòng)房(fáng)等。

    第十七條　建設單位應當依法移交有關單位的(de)供水(shuǐ)、供電、供氣、供熱(rè)、通(tōng)信和(hé)有線電視等共用(yòng)設施設備，不作爲物(wù)業服務企業現場(chǎng)檢查和(hé)驗收的(de)内容。

    第十八條　現場(chǎng)查驗應當綜合運用(yòng)核對(duì)、觀察、使用(yòng)、檢測和(hé)試驗等方法，重點查驗物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的(de)配置标準、外觀質量和(hé)使用(yòng)功能。

    第十九條　現場(chǎng)查驗應當形成書(shū)面記錄。查驗記錄應當包括查驗時(shí)間、項目名稱、查驗範圍、查驗方法、存在問題、修複情況以及查驗結論等内容，查驗記錄應當由建設單位和(hé)物(wù)業服務企業參加查驗的(de)人(rén)員(yuán)簽字确認。

    第二十條　現場(chǎng)查驗中，物(wù)業服務企業應當将物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的(de)數量和(hé)質量不符合約定或者規定的(de)情形，書(shū)面通(tōng)知建設單位，建設單位應當及時(shí)解決并組織物(wù)業服務企業複驗。

    第二十一條　建設單位應當委派專業人(rén)員(yuán)參與現場(chǎng)查驗，與物(wù)業服務企業共同确認現場(chǎng)查驗的(de)結果，簽訂物(wù)業承接查驗協議(yì)。

    第二十二條　物(wù)業承接查驗協議(yì)應當對(duì)物(wù)業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明(míng)确約定。

    第二十三條　物(wù)業承接查驗協議(yì)作爲前期物(wù)業服務合同的(de)補充協議(yì)，與前期物(wù)業服務合同具有同等法律效力。

    第二十四條　建設單位應當在物(wù)業承接查驗協議(yì)簽訂後10日内辦理(lǐ)物(wù)業交接手續，向物(wù)業服務企業移交物(wù)業服務用(yòng)房(fáng)以及其他(tā)物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備。

    第二十五條　物(wù)業承接查驗協議(yì)生效後，當事人(rén)一方不履行協議(yì)約定的(de)交接義務，導緻前期物(wù)業服務合同無法履行的(de)，應當承擔違約責任。

    第二十六條　交接工作應當形成書(shū)面記錄。交接記錄應當包括移交資料明(míng)細、物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備明(míng)細、交接時(shí)間、交接方式等内容。交接記錄應當由建設單位和(hé)物(wù)業服務企業共同簽章(zhāng)确認。

    第二十七條　分(fēn)期開發建設的(de)物(wù)業項目，可(kě)以根據開發進度，對(duì)符合交付使用(yòng)條件的(de)物(wù)業分(fēn)期承接查驗。建設單位與物(wù)業服務企業應當在承接最後一期物(wù)業時(shí)，辦理(lǐ)物(wù)業項目整體交接手續。

    第二十八條　物(wù)業承接查驗費用(yòng)的(de)承擔，由建設單位和(hé)物(wù)業服務企業在前期物(wù)業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明(míng)确的(de)，由建設單位承擔。

    第二十九條　物(wù)業服務企業應當自物(wù)業交接後30日内，持下(xià)列文件向物(wù)業所在地的(de)區(qū)、縣（市）房(fáng)地産行政主管部門辦理(lǐ)備案手續：

    （一）前期物(wù)業服務合同；

    （二）臨時(shí)管理(lǐ)規約；

    （三）物(wù)業承接查驗協議(yì)；

    （四）建設單位移交資料清單；

    （五）查驗記錄；

    （六）交接記錄；

    （七）其它承接查驗有關的(de)文件。

    第三十條　建設單位和(hé)物(wù)業服務企業應當将物(wù)業承接查驗備案情況書(shū)面告知業主。

    第三十一條　物(wù)業承接查驗可(kě)以邀請業主代表以及物(wù)業所在地房(fáng)地産行政主管部門參加，可(kě)以聘請相關專業機構協助進行，物(wù)業承接查驗的(de)過程和(hé)結果可(kě)以公證。

    第三十二條　物(wù)業交接後，建設單位未能按照(zhào)物(wù)業承接查驗協議(yì)的(de)約定，及時(shí)解決物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備存在的(de)問題，導緻業主人(rén)身、财産安全受到損害的(de)，應當依法承擔相應的(de)法律責任。

    第三十三條　物(wù)業交接後，發現隐蔽工程質量問題，影(yǐng)響房(fáng)屋結構安全和(hé)正常使用(yòng)的(de)，建設單位應當負責修複；給業主造成經濟損失的(de)，建設單位應當依法承擔賠償責任。

    第三十四條　自物(wù)業交接之日起，物(wù)業服務企業應當全面履行前期物(wù)業服務合同約定的(de)、法律法規規定的(de)以及行業規範确定的(de)維修、養護和(hé)管理(lǐ)義務，承擔因管理(lǐ)服務不當緻使物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備毀損或者滅失的(de)責任。

    第三十五條　物(wù)業服務企業應當将承接查驗有關的(de)文件、資料和(hé)記錄建立檔案并妥善保管。

    物(wù)業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物(wù)業服務合同終止，業主大(dà)會選聘新的(de)物(wù)業服務企業的(de)，原物(wù)業服務企業應當在前期物(wù)業服務合同終止之日起10日内，向業主委員(yuán)會移交物(wù)業承接查驗檔案。

    第三十六條　建設單位應當按照(zhào)國家規定的(de)保修期限和(hé)保修範圍，承擔物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的(de)保修責任。

    建設單位可(kě)以委托物(wù)業服務企業提供物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的(de)保修服務，服務内容和(hé)費用(yòng)由雙方約定。

    第三十七條　建設單位不得(de)憑借關聯關系濫用(yòng)股東權利，在物(wù)業承接查驗中免除自身責任，加重物(wù)業服務企業的(de)責任，損害物(wù)業買受人(rén)的(de)權益。

    第三十八條　建設單位不得(de)以物(wù)業交付期限屆滿爲由，要求物(wù)業服務企業承接不符合交用(yòng)條件或者未經查驗的(de)物(wù)業。

    第三十九條　物(wù)業服務企業擅自承接未經查驗的(de)物(wù)業，因物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備缺陷給業主造成損害的(de)，物(wù)業服務企業應當承擔相應的(de)賠償責任。

    第四十條　建設單位與物(wù)業服務企業惡意串通(tōng)、弄虛作假，在物(wù)業承接查驗活動中共同侵害業主利益的(de)，雙方應當共同承擔賠償責任。

    第四十一條　物(wù)業承接查驗活動，業主享有知情權和(hé)監督權。物(wù)業所在地房(fáng)地産行政主管部門應當及時(shí)處理(lǐ)業主對(duì)建設單位和(hé)物(wù)業服務企業承接查驗行爲的(de)投訴。

    第四十二條　建設單位、物(wù)業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的(de)，由物(wù)業所在地房(fáng)地産行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的(de)，作爲不良經營行爲記入企業信用(yòng)檔案，并予以通(tōng)報。

    第四十三條　建設單位不移交有關承接查驗資料的(de)，由物(wù)業所在地房(fáng)地産行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的(de)，對(duì)建設單位予以通(tōng)報，并按照(zhào)《物(wù)業管理(lǐ)條例》第五十九條的(de)規定處罰。

    第四十四條　物(wù)業承接查驗中發生的(de)争議(yì)，可(kě)以申請物(wù)業所在地房(fáng)地産行政主管部門調解，也(yě)可(kě)以委托有關行業協會調解。

    第四十五條　前期物(wù)業服務合同終止後，業主委員(yuán)會與業主大(dà)會選聘的(de)物(wù)業服務企業之間的(de)承接查驗活動，可(kě)以參照(zhào)執行本辦法。

    第四十六條　省、自治區(qū)、直轄市人(rén)民政府住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設主管部門可(kě)以依據本辦法，制定實施細則。

    第四十七條　本辦法由國務院住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設主管部門負責解釋。

    第四十八條　本辦法自2011年1月(yuè)1日起施行。